Spese per le cose comuni fatte senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea: condizioni per ottenere il rimborso

Ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 cod. civ., per il quale il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente, va considerata “urgente” la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.

La prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

Il principio è stato richiamato dalla Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, con l’ordinanza del 20 giugno 2022, n. 19864, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio per nuovo esame la decisione resa tra le parti dalla Corte d’appello di Bologna.

La vicenda

Il Tribunale di Rimini, con sentenza del 2009, accertava che Lucio Lucullo aveva effettuato spese urgenti nell’interesse comune degli altri condomini per lire 166.000.000 (pari ad euro 85.731,85) e di conseguenza condannava Caio, Mevio, Tizio e Sempronia al rimborso in proporzione della relativa quota di partecipazione al condominio, oltre agli interessi legali dal 21 novembre 2001, data in cui si era tenuta l’assemblea condominiale riguardante i lavori.

A seguito di appello interposto dai soccombenti in prime cure, la Corte d’Appello di Bologna, con la sentenza n. 1875 del 2016 e in riforma della sentenza del Tribunale di Rimini, rigettava le domande proposte da Lucio Lucullo.

Secondo la Corte d’Appello per la definizione della controversia era sufficiente affrontare la questione del quantum, talmente carente da impedire l’accoglimento della domanda, nonostante la certezza raggiunta in ordine all’avvenuta esecuzione dei lavori.

Il Tribunale aveva ritenuto risolto l’argomento in favore dell’attore sulla scorta del contratto d’appalto (del quale riconosceva comunque l’estrema genericità), delle quietanze e delle matrici di assegni.

La Corte d’Appello, invece, evidenziava che il quantum della pretesa era stato oggetto di contestazione. Gli appellanti avevano contestato fin dalla comparsa di costituzione l’efficacia probatoria dei documenti prodotti dall’attore, le quietanze erano state contestate integralmente così come il contratto di appalto.

Non vi era alcuna contabilità, non vi era un capitolato, non vi erano fatture, non vi era la descrizione delle opere e non era possibile stabilire quali lavori fossero stati eseguiti. Tutto ciò determinava l’impossibilità di verificare il calcolo e l’importo generale dei lavori.

A seguito di quanto innanzi Lucio Lucullo ha proposto ricorso per la cassazione della decisone d’appello con atto articolato in sei motivi.

I motivi di ricorso

E’ qui di interesse il primo motivo con il quale il ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli articoli 24 Costituzione, 115 e 116 c.p.c., 2697 c.c. nonché mancata applicazione degli articoli 61 e 194 c.p.c.

L’attore aveva agito in giudizio per vedere accertato il suo diritto al rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione di lavori urgenti nel condominio di via Fantasia, aveva prodotto materiale probatorio volto alla dimostrazione dell’an e del quantum dei costi sostenuti e aveva richiesto in comparsa l’ammissione di prove e di CTU.

In particolare, aveva chiesto l’ammissione di nove testimoni mentre il giudice aveva ridotto l’elenco a tre, e successivamente aveva disposto l’audizione di un quarto.

Non era stato sentito tra gli altri Sempronio, titolare della ditta che aveva svolto i lavori di ristrutturazione e che aveva ricevuto il corrispettivo in denaro dall’attore, così come il geometra Catone, che aveva redatto la quantificazione degli importi pagati e la suddivisione delle voci.

Il Tribunale aveva ritenuto sufficienti le prove documentali prodotte, anche a fronte della difesa dei convenuti, aveva accertato il diritto di Lucio Lucullo ad ottenere il rimborso delle somme.

Il giudice d’appello aveva negato l’audizione dei testi, aveva respinto l’ammissione della richiesta di CTU e, successivamente, aveva negato il diritto al rimborso.

Pertanto, secondo il ricorrente, si configurerebbe la violazione del diritto alla prova in relazione al diritto di difesa ex artt. 115 e 116 c.p.c. e 2697 c.c.. Peraltro, la congruità delle somme richieste e della quantificazione dei costi non erano state contestate.

Con il quinto motivo il ricorrente ha dedotto l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

In particolare, omesso esame della lettera inviata ai condomini, con allegato il riparto delle spese e della sua non contestazione nell’assemblea del 23 novembre 2001.

Il quantum delle spese sarebbe stato documentalmente inviato al presidente dell’assemblea e mai contestato, in particolare nel corso dell’assemblea del 23 novembre 2001 durante la quale si era discusso solo della urgenza e indifferibilità dei lavori nonché della mancanza di un’autorizzazione preventiva.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, con la citata ordinanza n. 19864 del 2022, ha ritenuto i motivi fondati e ha accolto il ricorso cassando con rinvio per nuovo esame la decisione impugnata.

La motivazione

Ha rilevato il Collegio che la sentenza impugnata è fortemente contraddittoria e risulta sostanzialmente sfornita di motivazione. Il Tribunale, in primo grado, aveva riconosciuto il diritto del ricorrente al rimborso di spese per i lavori effettuati d’urgenza su beni comuni ex art. 1114 c.c. mentre la Corte d’Appello ha negato del tutto il rimborso, non risultando provato il quantum degli stessi nonostante la certezza raggiunta in ordine alla avvenuta esecuzione degli stessi.

Da un lato, dunque, nella decisone impugnata si afferma che risulta provato che i lavori d’urgenza oggetto della richiesta ex art. 1134 c.c. siano stati effettuati e, dall’altro, si ritiene mancante del tutto la prova del loro costo, senza alcuna motivazione in ordine alle richieste istruttorie formulate dalla parte appellata e appellante incidentale e senza alcuna motivazione in ordine alla eventuale ratifica della spesa da parte dell’assemblea o della non contestazione dei lavori come dedotto dal ricorrente.

Deve premettersi che l’onere probatorio del costo dei lavori grava sul condomino che li ha effettuati in via di urgenza.

In tal senso il Collegio ha richiamato il seguente principio di diritto: «Ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 cod. civ., per il quale il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente, va considerata “urgente” la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.

La prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini» (ex plurimis Corte di cassazione, Sez. 2, Sent. n. 33158 del 2019).

L’onere probatorio che grava sul condomino comprende anche l’effettivo svolgimento dei lavori, la loro consistenza e il costo sostenuto.

In aggiunta a quanto puntualizzato dal Collegio nella decisione in esame, giova qui, a fini di studio, precisare che l’articolo 1134 del codice civile a seguito della modifica ad opera della legge 11 dicembre 2012, n. 220  ha mutato il riferimento al condomino che “ha fatto spese per le cose comuni” in “condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni”. In ogni caso, resta fermo che il condomino ha solo la facoltà, e non il dovere, di intervenire per riparazioni urgenti.

Sono considerate urgenti le spese che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio (es. riparazione di una tubatura rotta che ha causato l’allagamento delle scale) e senza che vi sia il tempo di avvertire l’amministratore o gli altri condomini. Quindi, il rimborso delle spese anticipate da parte del singolo condomino si regge sui due presupposti oggettivi dell’urgenza e della trascuranza, intesa come omissione nella cura che si richiederebbe.
Quanto alle spese non urgenti, si ritiene in dottrina che, trattandosi di adempimento di obbligazione naturale (art. 2034 del c.c.), non nascerebbe il diritto alla ripetizione.

Come precisato da Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, sentenza n. 20528 del 30 agosto 2017 e da Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con l’ordinanza del 28 giugno 2018, n. 17027, in commento in: «Condominio e spese “non urgenti”: al condomino né azione di rimborso, né di arricchimento senza causa» il condomino cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza all’uopo richiesto dall’art. 1134 c.c., non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento ex art. 2041 c.c. in quanto, per un verso, essa non può essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti e, per altro verso ed avuto riguardo al suo carattere sussidiario, esso difetta giacché, se la spesa non è urgente ma è necessaria, il condomino interessato può comunque agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1133 c.c. (con ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 c.c. (con ricorso all’autorità giudiziaria).

Ed ancora Corte di cassazione, Sez. 2 Civile, sentenza n. 18759 del 23 settembre 2016, ha stabilito che il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l’urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per opere di tinteggiatura e di intervento sugli impianti tecnologici, ritenendole, al contrario, non urgenti ma volte solo ad un miglioramento dell’immagine “commerciale” del condominio).

Infine, giova altresì segnalare la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c., come affermato da Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 14 gennaio 2019, n. 620, in commento in: «Rimborso spese anticipate dal condomino solo se “urgenti” anche nel “condominio minimo”»

Ciò premesso, ritornando al caso inesame, il Tribunale di Rimini aveva ritenuto sufficientemente provato da parte del ricorrente sia i lavori che l’urgenza degli stessi. La Corte d’Appello, nell’accogliere il gravame e rigettare la domanda del Lucullo per non aver provato i costi, non ha speso alcuna motivazione in ordine alle istanze istruttorie (prova testi con articolazione di specifici capitoli di prova sull’an e quantum delle spese e richiesta di ctu) riproposte dal ricorrente nel suo atto di costituzione e appello incidentale.

La sentenza d’appello, pertanto, ha violato il principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo il quale: la mancata ammissione di un mezzo istruttorio (nella specie, prova testimoniale) si traduce in un vizio della sentenza se il giudice pone a fondamento della propria decisione l’inosservanza dell’onere probatorio ex art. 2697 c.c., benché la parte abbia offerto di adempierlo (Corte di cassazione, Sez. 3, Ord. n. 18285 del 2021 e ivi richiamate Corte di cassazione, 8/2/2021, n. 2904; Corte di cassazione, 5/5/2020, n. 8466; Corte di cassazione, 3019/2019, n. 24205; Corte di cassazione, 21/4/2005, n. 8357).

In conclusione, non risultano percepibili quale siano le ragioni della decisione, in quanto le argomentazioni offerte sono obiettivamente inidonee a far comprendere l’iter logico seguito per la formazione del convincimento e, pertanto, non consentono alcun controllo sull’esattezza, logicità e congruenza del ragionamento inferenziale del giudice (Corte di cassazione, Sezioni Unite, n. 8053 e n. 19881 del 2014).

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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