Si all’esecuzione forzata dell’immobile trasferito con preliminare di vendita: la detenzione qualificata non è utile all’usucapione

Nella promessa di vendita (qui scrittura privata avente effetto di contratto preliminare) quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicché la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapione.

 

E’ quanto ha stabilito la Corte di cassazione, Sezione III Civile, con l’ordinanza del 13 novembre 2020, n. 25839, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato la decisione della Corte d’appello di Palermo.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che Mevio Pompeo e Sempronia Sallustio proponevano opposizione di terzo, ai sensi dell’art. 619 cod. proc. civ., avverso le procedure esecutive immobiliari nn. X4/1987 e X9/1988 R.G. pendenti innanzi al Tribunale di Sciacca, aventi entrambe ad oggetto un immobile ivi ubicato.

Sostenevano gli opponenti di esserne divenuti proprietari per averlo comperato da potere della debitrice esecutata, Gaia Cassio, con scrittura privata del 15 gennaio 1984, maturandone l’acquisto (anche) per usucapione.

Il giudice dell’esecuzione sospendeva la procedura esecutiva limitatamente all’immobile oggetto dell’opposizione. Gli opponenti proponevano altresì, innanzi al medesimo Tribunale, domanda di accertamento della maturata usucapione nei confronti di Gaia e degli Istituti Bancari creditori e intervenuti nella procedura esecutiva.

Il Tribunale di Sciacca rigettava le domande proposte da Mevio Pompeo e Sempronia Sallustio, ritenendo che l’atto intercorso fra questi e la Cassio fosse qualificabile come semplice contratto preliminare di compravendita e che, pertanto, i promittenti acquirenti non avevano neppure esercitato sul bene una situazione di possesso utile ai fini dell’usucapione. Condannava gli opponenti alla rifusione delle spese nei confronti dell’unica convenuta costituita.

Avendo Pompeo e Sallustio interposto appello, la Corte d’Appello di Palermo, con la sentenza n. 987 del 2017, ha rigettato il gravame e condannato gli appellanti al pagamento delle spese del grado in favore della sola controparte costituita.

La Corte d’appello di Palermo ha ritenuto che la scrittura privata del 1984 prodotta dagli attori, intitolata «Promessa di vendita», non recasse un contratto di compravendita, bensì un contratto preliminare, idoneo al più a costituire, in favore del promissario acquirente immesso nella disponibilità del bene, una posizione di detentore qualificato e non di possessore. Pertanto, ha escluso che fosse maturata l’usucapione a favore degli opponenti.

Avverso la decisione d’appello Mevio Pompeo e Sempronia Sallustio hanno proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, i ricorrenti con il primo motivo hanno lamentato che i giudici d’ppello avrebbero dovuto procedere, secondo quanto prescritto dalle norme in tema di interpretazione del contratto, ad esaminare tutte le clausole contrattuali, non limitandosi alla sola intestazione, nonché altre circostanze di fatto da essi allegate e provate.

In particolare, la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare che il contratto prevedeva che gli oneri e le opere di completamento fossero a carico di Mevio, cui veniva trasferito il possesso contestualmente alla stipula; che il bene al momento della stipula non era utilizzabile e che le opere di definizione erano state realizzate a cura e spese del Mevio; che esistevano vari documenti (certificazioni Enel, certificati storici di residenza, intestazione delle utenze) che dimostravano il possesso uti dominus dei ricorrenti.

Perte ricorrente ha lamentato, inoltre, la violazione dell’art. 1158 cod. civ., per aver la Corte di merito escluso che il rapporto di Mevio e Sallustio fosse qualificabile quale possesso ai sensi dell’art. 1140 cod. civ., utile agli effetti dell’usucapione.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 25839 del 2020, ha ritenuto il motivo inammissibile e ha rigettato il ricorso.

La motivazione

Ha osservato il Collegio che con la censura in esame sono state prospettate, nella sostanza, due distinte questioni.

La prima concerne la violazione dei canoni di interpretazione del contratto. La giurisprudenza di legittimità afferma che lo stabilire se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo ovvero un contratto preliminare di compravendita, rimettendo l’effetto traslativo ad una successiva manifestazione di consenso, si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito.

Tale accertamento è incensurabile in Cassazione se è sorretto da una motivazione esente da vizi logici o da errori giuridici e sia il risultato di un’interpretazione condotta nel rispetto delle regole di ermeneutica contrattuale dettate dagli artt. 1362 ss. cod. civ. (da ultimo vedi: Corte di cassazione, Sez. II, Ordinanza n. 21650 del 23/08/2019, Rv. 655209 – 01).

La decisione impugnata non contiene errori giuridici, che peraltro i ricorrenti in concreto neppure prospettano, e quindi la diversa opinione di questi ultimi circa la qualificazione della natura della scrittura privata stipulata con la Caio si risolve in una quaestio facti inammissibile in sede di legittimità.

Altrettanto il Collegio ha detto in relazione alla seconda questione, riferita al mancato esame di elementi di prova ulteriori che, a parere dei ricorrenti, avrebbero dovuto essere decisivi per qualificare il contratto come compravendita, anziché come semplice preliminare.

Pure in questo caso si tratta di una ricostruzione alternativa in punto di fatto.

Difatti, la Corte d’appello ha già soppesato quegli elementi osservando: «nulla dimostra, poi, la titolarità delle utenze relativi all’immobile e le circostanze riferite dei testi in primo grado relative alle opere effettuate a cura degli appellanti, da cui può desumersi solamente la disponibilità e la detenzione dello stesso».

Una volta qualificato il contratto intercorso fra la debitrice esecutata e gli opponenti come preliminare d’acquisto, correttamente i giudici di merito hanno escluso che da esso potesse derivare una situazione di possesso idonea ai fini dell’usucapione.

Difatti, nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicché la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem. (Corte di cassazione, Sez. II, Sentenza n. 5211 del 16/03/2016, Rv. 639209 – 01; Corte di cassazione, Sez. I, Sentenza n. 4863 del 01/03/2010, Rv. 612335 – 01).

Difatti, nei contratti ad effetti obbligatori, la traditio del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma l’insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una interversio possessionis, mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso uti dominus.

Ciò in quanto il possesso costituisce una situazione di fatto, non trasmissibile, di per sé, con atto negoziale separatamente dal trasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio (Corte di cassazione, Sez. III, Sentenza n. 24637 del 02/12/2016, Rv. 642328 – 02).

Vai alla decisione

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione III Civile, ordinanza del 13 novembre 2020, n. 25839

 

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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