No all’affittacamere in condominio se il regolamento lo vieta

L’attività di affittacamere è assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico. Essa, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno.

 

Legittima, pertanto, la decisione del giudice del merito che abbia ordinato la cessazione dell’attività di affittacamere ad un condomino poiché in contrasto con il divieto contenuto nel regolamento di condominio.

È quanto ha stabilito la Corte di cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 7 ottobre 2020, n. 21562, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato la decisone della Corte d’appello di Roma.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che il Condominio “La quiete”, chiamava in giudizio davanti al Tribunale di Roma Muzio Giovenale e la Casa facile S.r.l., denunciando che la Casa facile, conduttrice di un’unità immobiliare compresa nel condominio, di proprietà di Muzio, svolgeva in tale unità attività alberghiera, in violazione del regolamento condominiale e chiedendo la cessazione di tale attività e il risarcimento del danno.

Il Tribunale di Roma, in accoglimento della domanda, ordinava, nei confronti della proprietaria e della conduttrice, la cessazione dell’attività, riscontrando la violazione del regolamento condominiale e osservando che l’attività di affittacamere non costituiva uso abitativo, senza rientrare nello stesso tempo in uno degli altri usi consentiti in base al regolamento condominiale.

Il Tribunale, inoltre, aggiungeva che la norma regolamentare era opponibile sia a Giovenale Muzio, in quanto condomino proprietaria, sia alla Società Casa facile, in quanto titolare di posizione giuridica derivata dalla prima.

Avendo le parti soccombenti interposto appello, la Corte d’appello di Roma, con la sentenza n. 2533 del 2018, confermava la sentenza di prime cure.

La corte d’appello, per quanto interessa in questa sede, rilevava che:

  1. la regolarità amministrativa dell’attività svolta nell’unità abitativa, in quanto autorizzata dal Comune di Roma, non rilevava nei rapporti fra i condomini e loro aventi causa;
  2. l’attività di affittacamere svolta dalla società conduttrice non è attività alberghiera, ma è comunque «attività commerciale, esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi; come tale è senz’altro in contrasto con l’art. 28 (del regolamento condominiale N.d.R.), essendo tale destinazione commerciale incompatibile con l’uso abitativo ed espressamente vietata»;
  3. che l’esercizio nell’edificio condominiale di altre attività analoghe (Bed & Breakfast — affittacamere) non escludeva la sussistenza «del riscontrato distinto illecito»;
  4. che il locatore, in base all’art. 28 del regolamento condominiale, era responsabile in solido con il conduttore per la cessazione dell’attività vietata.

A questo punto Giovenale Muzio ha proposto ricorso per la cassazione della decisione d’appello affidato a due motivi.

I motivi di ricorso

La ricorrente con il primo motivo ha denunciato la nullità della sentenza e del procedimento per violazione degli artt. 99, 112, e 345 c.p.c.

La Corte d’appello, nel ritenere che l’immobile era stato adibito ad attività commerciale, piuttosto che a uso abitativo, ha dato corso a una domanda di simulazione del contratto di locazione proposta tardivamente, solo con la comparsa conclusionale in grado d’appello.

Con il secondo motivo la ricorrente ha denunciato omesso esame di un fatto decisivo ai fini del giudizio, difetto di motivazione o motivazione perplessa o incomprensibile in relazione all’interpretazione dell’art. 28 del regolamento condominiale, disparità di trattamento fra condomini.

Il motivo ha, in sostanza, proposto le seguenti censure:

  1. la natura di locazione ad uso abitativo era pacifica nel caso in esame;
  2. la Corte d’appello ha dato una interpretazione estensiva del regolamento condominiale, includendovi l’attività oggetto di lite, pure non essendo questa inclusa fra quelle espressamente vietate dal regolamento ed essendo compatibile con l’uso abitativo;
  3. il divieto di svolgere attività commerciali si deve intendere circoscritto alle attività commerciali espressamente menzionate dalla norma regolamentare, non essendo ammissibile che le facoltà dei singoli proprietari possano essere compresse o limitate in forza di divieti generici e indeterminati.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 21562 del 2020, ha ritenuto i motivi non fondati e ha rigettato il ricorso.

La motivazione

Quanto alla prima doglianza, il Collegio ha precisato che essa non coglie la ratio della decisione impugnata: la Corte d’appello ha riconosciuto che l’attività svolta nell’unità immobiliare era contraria alla previsione del regolamento condominiale alla stregua di una valutazione oggettiva, condotta esclusivamente in base al confronto fra la stessa attività e la previsione regolamentare.

È evidente che la teorica conformità al regolamento condominiale dell’uso dichiarato nel contratto di locazione non esclude che il regolamento possa poi essere di fatto ugualmente violato.

In riferimento alla seconda doglianza, il Collegio ha rilevato che l’art. 28 del regolamento Condominiale dispone: «gli appartamenti potranno essere destinati esclusivamente a civili abitazioni, studi o gabinetti professionali, restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere, gabinetti per cure di malattie infettive, contagiose o ripugnanti, ad agenzie di qualunque specie, a ufficio depositi di pompe funebri, a ufficio di collocamento, ristoranti, cinematografi, magazzini, scuole di qualunque specie, chiese, accademie […].».

La ricorrente ha richiamato la giurisprudenza della Cassazione secondo la quale la destinazione per civile abitazione prevista dalla norma regolamentare è pienamente compatibile con l’attività di affittacamere, costituendone anzi un suo presupposto (Corte di cassazione, n. 24707/2014; Corte di cassazione, n. 16972/2015) ma tale rilievo non tiene conto che la Corte d’appello ha riconosciuto la violazione del regolamento condominiale anche in base a un argomento diverso e ulteriore rispetto a quello addotto dal giudice di primo grado.

Infatti, mentre secondo il Tribunale il riferimento all’espressione “uso abitativo” sottintendeva l’utilizzo dell’immobile come dimora stabile e abituale, con esclusione della prestazione di alloggio per periodi più o meno brevi in vista del soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio, la Corte d’appello ha seguito una logica diversa: ciò che rende l’attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, «esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi».

Una simile attività, secondo la Corte d’appello, è in contrasto con l’art. 28, «essendo tale destinazione commerciale incompatibile con l’uso abitativo ed espressamente vietata».

Risulta pacifico che l’interpretazione del regolamento condominiale integra un giudizio di fatto, rimesso alla competenza esclusiva del giudice di merito e, al pari di qualsiasi giudizio di fatto, è soggetto, in sede di cassazione, a controllo, e quindi a censura, non per la sua sostanziale esattezza o erroneità, da verificarsi in base a rinnovata interpretazione della dichiarazione considerata, bensì soltanto per ciò che attiene alla sua legittimità, e cioè alla conformità a legge dei criteri ai quali è adeguato e alla compiutezza, coerenza e conformità a legge della giustificazione datavi (Corte di cassazione, n. 5393/1999; Corte di cassazione, n. 20712/2017).

La Corte d’appello ha riconosciuto che il divieto di svolgere attività commerciali, posto dal regolamento, si riferiva alle attività suscettibili di essere considerati tali secondo il significato giuridico della espressione, così attribuendo al divieto un ambito di applicazione specifico e autonomo e non meramente introduttivo della susseguente elencazione di specifiche attività vietate.

L’ulteriore considerazione da farsi è che l’assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla Corte d’appello, è coerente con la giurisprudenza della Corte, secondo la quale «tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico».

Essa, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (Corte di cassazione, n. 704/2015).

Tra i precedenti si segnala la decisione della Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con sentenza del 7 gennaio 2016, n. 109, in commento in «Affittacamere in condominio: no se il regolamento non lo consente» , la quale ha affermato il principio secondo il quale “un appartamento non può essere adibito ad affittacamere se il regolamento condominiale non lo consente, ciò vale anche quando in passato altri condomini abbiano indebitamente destinato i propri appartamenti ad attività a loro precluse dal medesimo regolamento”.

La citata decisione ha anche affermato, in coerenza con quanto innanzi, che che ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile, in contrapposto all’uso abitativo, a quella alberghiera e, pure, a quella di Bed and breakfast (vedi sui due punti: Corte di Cassazione, Sezione Sesta, Ordinanza del 16 gennaio 2015, n. 704 e n. 26087/2010).

Vai al testo integrale

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 7 ottobre 2020, n. 21562

 

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

    Arricchisci l'argomento con un tuo commento!

    Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

    error: Il contenuto è protetto!