Mediazione immobiliare: diritto alla provvigione anche se le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva

Per il riconoscimento del diritto alla provvigione per l’attività di intermediazione, non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto.

Il diritto del mediatore alla provvigione consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio fra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti.

Sicché, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale

Il principio di diritto è stato richiamato e fatto proprio dalla Corte di cassazione, Sezione 6 Civile, con l’ordinanza del 19 febbraio 2021, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione impugnata.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che Tarquinio proponeva opposizione, dinnanzi al Giudice di Pace di Tricase, avverso il decreto ingiuntivo n. 237/2011, con il quale gli veniva ingiunto il pagamento di euro 4.335,00, in favore della società Studio Zeta in persona del titolare Vitruvio, a titolo di provvigione per l’attività di intermediazione svolta dalla società.

La pretesa si fondava su una dichiarazione sottoscritta con la quale Tarquinio si obbligava a versare alla società Studio Zeta la provvigione di euro 3.500,00, per l’attività di intermediazione svolta, contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto immobiliare dell’08/03/2010, con la quale lo stesso proponeva di acquistare un terreno di proprietà dei coniugi Tizio-Sempronia per il prezzo di euro 125.000,00.

Con atto per notar Caio del 05/10/2010 l’immobile oggetto della proposta di acquisto era stato poi venduto a Decio, figlio di Tarquinio.

Tarquinio si opponeva al decreto ingiuntivo evidenziando di aver sottoscritto tre proposte di acquisto con la società intimante: la proposta del 06/03/2010 per l’acquisto del terreno di proprietà Tizio-Sempronio per l’importo di euro 125.000,00, non accettata dai venditori per l’incongruità del prezzo offerto; la proposta dell’08/03/2010 per il medesimo bene ma per l’importo di euro 126.500,00, con contestuale sottoscrizione della dichiarazione di riconoscimento della provvigione per euro 3.500,00 da versare entro 40 giorni dall’avvenuta accettazione; la proposta del 30/05/2010 per l’acquisto di un diverso terreno di altro proprietario.

Affermava di nulla dovere alla società a titolo di provvigione, a fronte della revoca dell’incarico all’agenzia immobiliare ed alla mancata conclusione dell’affare, essendo Decio estraneo all’operazione economica, tant’è che l’acquisto di quest’ultimo era antecedente all’ultima proposta di acquisto intervenuta tra lo stesso Tarquinio e la società Zeta.

Si costituiva la società asserendo di aver messo in contatto il venditore con il futuro acquirente e per ciò solo di aver diritto alla provvigione, chiedeva, quindi, di chiamare in causa Decio, il quale si era obbligato a corrispondere al mediatore una provvigione pari al 3% del prezzo di acquisto del terreno, affinché fosse condannato in solido con il padre al pagamento della somma di euro 3.500,00, ovvero nella diversa misura del 3% sul prezzo pattuito.

Il Giudice di Pace di Tricase, con la sentenza n. 493 del 2016, accoglieva l’opposizione e revocava il decreto ingiuntivo, con condanna della soccombente al pagamento delle spese di lite.

Rigettava la domanda nei confronti di Decio, sul rilievo che difettassero le ragioni di connessione che avrebbero legittimato la chiamata in causa del terzo, rispetto al quale la società aveva avanzato domande del tutto autonome rispetto a quella originaria.

Sin dalla domanda monitoria, la società avrebbe dovuto chiedere la condanna in solido dei due debitori, altrimenti la domanda non poteva essere estesa nei confronti di Decio.

Nel merito, secondo il Giudice di Pace, la visione dell’immobile da parte di Decio era ascrivibile ad una sua nuova ed autonoma iniziativa, e comunque l’attività della società non aveva rilievo a fronte del notevole lasso di tempo di circa sette mesi intercorso tra la visita dell’immobile e la conclusione dell’affare, nonché a fronte dell’ammissione di Vitruvio, in sede di interrogatorio formale, che nulla Decio dovesse alla società.

Quanto alla posizione di Tarquinio, il Giudice di Pace evidenziava che la dichiarazione sottoscritta in data 08/03/2010 con cui Tarquinio si impegnava a versare a titolo di provvigione la somma di euro 3.500,00 era sottoposta alla condizione dell’accettazione, non verificatasi, essendo stato l’affare concluso tra soggetti diversi.

Avendo la Società Zeta interposto appello, il Tribunale di Lecce, con la sentenza n. 2502 del 2018, accoglieva l’appello e condannava Tarquinio e Decio, in solido fra loro, al pagamento dell’importo di euro 2.928,00 in favore di Vitruvio e della società Studio Zeta.

Il Tribunale, valutate le schede di visita dell’immobile (del 04/02/2010 e del 13/02/2010) vistate da Decio, nonché la mancata accettazione delle proposte formulate da Tarquinio il 06/03/2010 e 1’08/03/2010, riteneva comunque maturato il diritto della società alla provvigione, in virtù della mera segnalazione dell’affare, provvigione che era quantificata nella somma di euro 2.928,00, pari al 3% del prezzo pattuito.

A questo punto, Tarquinio e Decio hanno proposto ricorso per la cassazione della sentenza del Tribunale di Lecce, sulla base di due motivi, illustrati da memorie.

I motivi di ricorso

Con il secondo motivo, i ricorrenti hanno denunciato la violazione dell’art. 112 c.p.c. ex art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., nonché la violazione degli artt. 1755 e 1292 c.c., ex art. 360 comma 1 nn. 3 e 5 c.p.c.

A dire dei ricorrenti, la sentenza del Tribunale sarebbe erronea nella parte in cui, pur dando atto che si trattasse di due distinti rapporti contrattuali, ha concluso per l’unitarietà dell’obbligazione qualificata come obbligazione solidale, con violazione dell’art. 1292 c.c., non tenendo, altresì, conto che l’obbligazione di pagamento della provvigione facesse capo a soggetti diversi e avesse fonte in due atti negoziali distinti, che prevedevano differenti condizioni di vendita e differenti criteri di quantificazione della provvigione.

La sentenza, infine, avrebbe violato l’art. 1755 c.c. per non aver tenuto conto del fatto che le proposte di acquisto di Tarquinio non erano state accettate e che i venditori alla data del 07/04/2010 avevano revocato all’agenzia immobiliare l’incarico per la vendita del terreno, nonché che Decio fosse entrato in contatto con la società per la sola visione del terreno, in virtù di una nuova e autonoma iniziativa, senza che l’effettiva conclusione dell’affare, intervenuta dopo circa sette mesi, potesse essere dipesa dall’intervento del mediatore.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 4644 del 2021, ha ritenuto il motivo fondato e ha accolto il ricorso, cassando con rinvio la decisione impugnata.

La motivazione

Rispetto alle censure relative alla debenza della somma a titolo di provvigione e al vincolo di solidarietà, il Collegio ha osservato che, se la sentenza del Tribunale correttamente ha accertato il diritto del mediatore alla provvigione, tuttavia è incorsa in errore nella parte in cui ha ritenuto che vi fosse una responsabilità solidale tra Tarquinio e Decio.

La Cassazione ha ripetutamente affermato che «il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente, che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata». (Corte di cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 869 del 16/01/2018; Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 25851 del 09/12/2014, conforme a Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 28231 del 20/12/2005; Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 3438 del 08/03/2002).

Ed ha ritenuto che, «per il riconoscimento del diritto alla provvigione, non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto» (Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 8126 del 03/04/2009; Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 20549 del 20/10/2004).

È stato poi specificato che il diritto del mediatore alla provvigione consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio fra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti.

Sicché, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale.

E, dunque, nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti (Corte di cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 6552 del 16/03/2018; Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 8407 del 2015; Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 8850 del 28/06/2001).

Nel caso in esame, secondo la sentenza impugnata sarebbe ravvisabile quel requisito di continuità che deve legare la parte che partecipa alle trattative e quella che l’ha sostituita in sede di stipulazione negoziale, essendo queste legate da un vincolo di parentela.

Ne consegue però che il fatto che il Tribunale abbia condannato Tarquinio e Decio, in solido, al pagamento della provvigione configura un vizio di falsa applicazione della legge, gravando l’obbligazione di pagamento della provvigione unicamente su Tarquinio, parte originaria del rapporto.

Vai alla decisione

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione 6 Civile, ordinanza del 19 febbraio 2021

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

    Arricchisci l'argomento con un tuo commento!

    Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

    error: Il contenuto è protetto!