Locazione commerciale: nulla la rinunzia all’indennità di avviamento preventiva o coeva alla stipula

I diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto mentre ad essi non si può rinunciare preventivamente




In punto di diritto è nulla la clausola contrattuale di rinunzia all’indennità di avviamento preventiva o coeva alla stipula del contratto, in quanto l’articolo 79 della legge 392/78 mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge dell’equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore.


Il principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza del 13 giugno 2018, n. 15373, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio quanto già deciso, nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Napoli.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che TIZIO ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo dell’importo di euro 36.000,00 emesso nei suoi confronti dal Tribunale di Torre Annunziata in favore di Fantasia di CAIO e & SNC a titolo di indennità di avviamento per la locazione ad uso non abitativo di alcuni locali siti in Utopia in provincia di Napoli.

A fondamento dell’opposizione Tizio ha dedotto l’infondatezza della pretesa, in considerazione dell’esistenza della clausola n. 7 del contratto di locazione del 1999, con cui le parti avevano escluso la corresponsione dell’indennità di avviamento poiché di essa si era tenuto conto nella determinazione del canone.

Il Tribunale ha accolto l’opposizione, sul rilievo che la funzione dell’art. 79 legge 392/ 78 è quella di garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto e, aderendo alla giurisprudenza di legittimità di cui a Corte di Cassazione, sentenza n. 14611/2005, ha affermato che “la previsione di un canone inferiore a quello originariamente concordato è ammissibile in presenza di una rinuncia da parte del conduttore ai diritti derivanti dal contratto di locazione relativamente alla prelazione , al riscatto ed all’indennità”.

Il Tribunale ha affermato che Tizio aveva provato che, sulla base dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare tenuti dall’Agenzia del Territorio, un locale con le stesse caratteristiche di quello in oggetto ed ubicato nella stessa zona, aveva un canone medio nel secondo semestre del 2010 pari ad euro 2.437,00 (lire 4.720.239) e quindi superiore a quello pattuito in contratto di lire 3.000.000.

La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 17XX/2015, ha confermato la decisione di primo grado.

Avverso tale decisione, Fantasia di CAIO e & SNC propone ricorso con due motivi.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, con il primo motivo la ricorrente SNC ha denunziato la violazione dell’art. 34 comma 1 e art.79 legge 392 78.

Ha sostenuto il ricorrente che la prevalente giurisprudenza di legittimità si è pronunziata in prevalenza per la nullità della clausola contrattuale di rinunzia all’indennità di avviamento preventiva o coeva alla stipula del contratto, in quanto l’articolo 79 della legge 392/78 mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge dell’equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore.

Tale principio è stato riferito a tutte le ipotesi di rinunzia preventiva all’indennità di avviamento, senza fare distinzione tra rinunzia gratuita o onerosa.

Inoltre, anche a voler ammettere la possibilità di una rinunzia preventiva onerosa, la onerosità della rinunzia doveva necessariamente passare per un effettivo controllo della tendenziale equivalenza tra l’indennità denunziata ed altro vantaggio conseguito dal conduttore.

La decisione

La Corte di Cassazione, mediante la menzionata sentenza n. 15373/2018, ha ritenuto il motivo fondato ed ha accolto il ricorso.

Sul punto controverso la Suprema Corte ha osservato che la prevalente giurisprudenza di legittimità interpreta l’articolo 79 della legge 392/78 come norma volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi.

L’ articolo 79 costituisce una norma di chiusura della legge cosiddetta dell’equo canone, ancora oggi vigente con modifiche relative solo alle locazioni ad uso diverso con canone annuale superiore ad euro 250.000,00 che prevede la sanzione della nullità a tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare protezione, in perfetta concordanza con l’intero impianto e con la filosofia sottesa alla legge 392/1978.

In particolare, la giurisprudenza prevalente di legittimità ha affermato che “solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all’indennità di avviamento”.

L’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Tale rinuncia può, peraltro, essere anche implicita, in quanto il citato art. 79 è volto ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario ma non esclude la possibilità di disporne, una volta che essi siano sorti. (Corte di Cassazione, sentenza n. 24458 del 24/11/2007).

Le parti di un contratto di locazione di un immobile urbano possono definire transattivamente la lite tra loro pendente relativa alla durata o ad altri aspetti del rapporto e il nuovo rapporto instauratosi per effetto dell’accordo transattivo, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nel detto accordo ed è sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, tra cui la legge n. 392 del 1978.

La transazione così conclusa non è nulla per contrarietà al disposto dell’art 79 della legge citata, poiché tale norma, volta ad evitare l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati già acquisiti (Corte di Cassazione, Sentenza n. 4714 del 25/02/2008).

Né a ciò pone ostacolo l’inderogabilità dei diritti che la legge riserva al conduttore, considerato che solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da ritenere nulla; non invece gli atti di disposizione compiuti alla conclusione del rapporto, dopo che i diritti medesimi siano stati acquisiti (Corte di Cassazione, Sentenza 9 novembre, 2006 n. 23910; Corte di Cassazione, Sentenza 9 giugno 2003 n. 9197; Corte di Cassazione, n. 24458/2007).

Nel caso in esame il Collegio intende ribadire i principi affermati dalla prevalente giurisprudenza di legittimità ritenendo che i diritti vantati dal conduttore solo una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo a favore del locatore, non ostandovi la tutela di cui all’articolo 79 legge 392/78 che è volta ad impedire che diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo.

Deve pertanto ribadirsi che i diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto mentre ad essi non si può rinunciare preventivamente.

Vai al testo integrale della sentenza

Ecco il link a: Corte di Cassazione, Sezione III Civile, sentenza del 13 giugno 2018, n. 15373

 

TI OCCORRE UNA CONSULENZA IN MATERIA DI LOCAZIONI?

CONTATTAMI

 

condividi




Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

    Arricchisci l'argomento con un tuo commento!

    Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

    error: Il contenuto è protetto!