Lavori straordinari in condominio: spesa approvata senza riparto e potere di recupero quote inevase

In tema di lavori straordinari eseguiti in un condominio, ove vi sia stata l’approvazione della spesa complessiva ma sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130, n. 3, codice civile.

 

Lo ha stabilito la Corte di cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 23 luglio 2020, n. 15696, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione, assunta nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Salerno.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che l’Istituto Acca propose opposizione al decreto ingiuntivo intimatogli dal Tribunale di Salerno, sezione distaccata di Eboli, su domanda del Condominio Alfa, insistente in Battipaglia (Sa), per il pagamento dell’importo di euro 19.087,30, relativo ad oneri condominiali ordinari e straordinari inerenti agli anni 2006/2007.

Con sentenza del 2011, il Tribunale di Salerno, sezione distaccata di Eboli, accolse in parte l’opposizione, stante il difetto di prova degli oneri straordinari.

L’appello avanzato dal Condominio Alfa è stato respinto, con la sentenza n. 781 del 2018 dalla Corte di Salerno.

I giudici di secondo grado, dopo aver ricapitolato numerosi principi giurisprudenziali, anche in ordine alla “sufficienza della delibera di approvazione delle spese quale prova del credito azionato dal condominio”, ha negato la rilevanza della dedotta prova testimoniale, come l’ammissione di una Ctu, evidenziando come “il consuntivo per lavori straordinari non era stato ancora approvato dall’assemblea ed in mancanza di tale atto deliberativo … l’amministratore non può esigere il pagamento del credito”.

Avverso la decisione d’appello, il Condominio Alfa ha proposto ricorso per la cassazione, articolato in tre motivi.

I motivi di ricorso

Con il primo motivo il ricorrente Condominio ha denunciato la nullità della sentenza impugnata per motivazione apparente.

Con il secondo motivo ha denunciato la violazione degli artt. 1123, 1129, 1130 c.c., 63 disp. att. c.c. e 633 c.p.c., quanto alla ritenuta carenza di prova degli oneri condominiali azionati, richiamando il verbale assembleare del 22 giugno 2006, prodotto in sede monitoria, con il quale erano stati approvati i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, il verbale assembleare del 28 marzo 2007, le tabelle millesimali, parimenti esibite in giudizio, ed ancora il bilancio consuntivo dei lavori di manutenzione al 30 agosto 2007.

Con il terzo motivo ha denunciato l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alle censure formulate nell’atto di appello, ed ancora la violazione dell’art. 112 c.p.c., non avendo la Corte d’appello spiegato le ragioni per cui la documentazione richiamata anche nel secondo motivo non costituisse prova sufficiente del credito preteso sede monitoria.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 15696 del 2020, ha ritenuto i motivi fondati e ha accolto il ricorso.

La motivazione

La sentenza della Corte d’Appello di Salerno, a dire del Collegio, non contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione adottata.

La decisione dei giudici di appello, pur premettendo in via teorica che la deliberazione assembleare di approvazione delle spese “costituisce titolo” del credito del condominio, provandone l’esistenza al punto da giustificare non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma “anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione”, ha poi del tutto pretermesso l’esame della documentazione allegata alla richiesta di decreto ingiuntivo e prodotta nel giudizio di opposizione, relativa proprio alle delibere che approvavano le spese per cui è causa.

Sul tema giova considerare che la dottrina ravvisa un duplice oggetto della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni:

1) l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura;

2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa.

Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Corte di cassazione, Sez. U., 09/08/2010, n. 18477).

L’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell’art. 642, comma 1, c.p.c. (Corte di cassazione, Sez. II, 23/05/1972, n. 1588).

Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130, n. 3, c.c.

In tale evenienza, l’amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c.

Occorre pertanto ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Corte di cassazione, Sez. II, 29 agosto 1994, n. 7569).

Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

Vai al testo integrale

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione VI Civile, ordinanza del 23 luglio 2020, n. 15696

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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