La disponibilità di altro immobile nello stesso Comune ma “inidoneo” non osta al godimento del beneficio “prima casa”

Sussiste il beneficio fiscale di cui all’art. 1 del D.L. n. 16 del 1993 per l’acquisto di “prima casa” anche nell’ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia. In particolare, il beneficio deve essere riconosciuto sia in relazione a “circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d’effettiva inabitabilità, sia di natura soggettiva, come nel caso in cui l’immobile sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative.

Il principio è stato richiamato e fatto proprio dalla Corte di cassazione, Sezione 6 Civile, con l’ordinanza del 24 febbraio 2021, n. 5051, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione della CTR Piemonte.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che la Commissione Tributaria Regionale del Piemonte, con la sentenza n. 179/7/2019, aveva rigettato l’appello proposto da Ascanio Decimo in relazione agli avvisi di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni, notificatogli dall’Agenzia delle Entrate, con i quali veniva dichiarata la decadenza dalle agevolazioni prima casa, in quanto il contribuente risultava, al tempo dell’acquisto dell’immobile sito in Torino, risultava già titolare dell’immobile sito nel medesimo Comune, in altra via.

In particolare, il contribuente in data 18.01.2013 aveva acquistato un alloggio (A/2) e relativa pertinenza, chiedendo, ai fini dell’imposta di registro e ipocatastale e ai fini dell’imposta sostituitiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine finalizzate all’acquisto, alla costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, dichiarando, nell’atto di compravendita, di non essere titolare esclusivo dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui era situata la porzione immobiliare acquistata.

Tale dichiarazione però non corrispondeva alla realtà dei fatti, visto che dai controlli effettuati dall’Ufficio era emerso che al momento del suddetto acquisto, il ricorrente era già titolare del diritto di proprietà su altro immobile sito sempre nel Comune di Torino.

Avverso i predetti avvisi di liquidazione, il ricorrente aveva proposto separati ricorsi alla CTP di Torino, deducendone l’illegittimità e chiedendo la sospensione dell’esecutività degli atti impugnati, lamentando una errata applicazione della normativa in materia di agevolazione prima casa in quanto per l’altra abitazione di cui era proprietario, non aveva usufruito delle agevolazioni fiscali prima casa, visto che al momento dell’acquisto l’immobile agevolato era locato e non idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative.

La CTP di Torino, previa riunione dei procedimenti, rigettava i ricorsi del contribuente, ritenendo che l’agevolazione in esame si applicasse in presenza delle condizioni oggettive e soggettive individuate espressamente dal legislatore e provate dal richiedente, prova che nel caso di specie non era stata fornita, non bastando una mera dichiarazione di inadeguatezza dell’immobile de quo senza allegazione di elementi atti ad evidenziarla.

Inoltre nessun rilievo aveva la circostanza che l’immobile di proprietà del ricorrente fosse locato al momento dell’acquisto dell’immobile agevolato, non trattandosi di una causa di forza maggiore che aveva impedito la vendita dell’immobile locato o l’acquisto del secondo immobile in un altro Comune.

Come innanzi detto, la CTR del Piemonte, confermando la decisione di primo grado, ha rigettato il ricorso del contribuente, ritenendo che la limitata metratura dell’immobile posseduto, utilizzata come giustificazione di inadeguatezza dello stesso a rispondere alle esigenze abitative di una famiglia, abbia natura soggettiva, come tale inidonea a giustificare l’applicazione dell’agevolazione.

Per la cassazione della decisione tributaria d’appello Ascanio Decimo ha proposto ricorso con atto articolato in unico motivo.

Il motivo di ricorso

Con l’unico motivo il ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione del DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 1, parte prima, nota II bis, tariffa allegata, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 5051 del 2021, ha ritenuto il motivo fondato e, decidendo nel merito, ha accolto il ricorso originario del contribuente.

Il Collegio ha precisato che il motivo è fondato, per avere l’Ufficio revocato le agevolazioni prima casa senza considerare che l’immobile posseduto nello stesso Comune era inidoneo alle esigenze familiari.

Giova premettere che il DPR n. 131/1986, nel testo applicabile ratione temporis (come modificato con l’art. 3, comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549, discutendosi di un atto di compravendita stipulato nel dicembre 2005), indica quale presupposto dell’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” la non titolarità (e cioè la cosiddetta “impossidenza”), da parte dell’acquirente, che non abbia in precedenza fruito di tale agevolazione, “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare” (Nota II-bis, comma 1, lett. b).

L’elemento impediente risultante dal testo del citato Decreto è, dunque, la mera pre-possidenza di un’altra casa di abitazione, null’altro essendo aggiunto dalla norma per qualificare tale “pre-possidenza”, con riferimento in particolare alle caratteristiche strutturali della “casa” già posseduta o alla sua rispondenza alle esigenze abitative dell’acquirente.

Tale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, tra il 24 gennaio 1993 ed il 31 dicembre 1995, avevano regolato la materia: il disposto dell’art. 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito in legge 24 marzo 1993 n. 75 (per il quale l’acquirente doveva dichiarare «di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione»), e poi l’articolo 16, d.l. 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243 (il quale ribadiva che l’acquirente doveva dichiarare «di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione»).

Con le richiamate disposizioni dell’anno 1993, dunque, era stato introdotto (per la prima volta espressamente) il principio in base al quale la “pre-possidenza” di abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non “idoneo ad abitazione”.

Concetto, quello della “non idoneità”, che la giurisprudenza di legittimità specificò dovesse ravvisarsi nel caso in cui l’acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, per lo scopo abitativo anche della sua famiglia, con necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicché l’inidoneità già posseduto doveva essere valutata dal punto di vista del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare. (così Corte di cassazione,, sez. 5, 5/02/2016, n. 2278, e, da ultimo, Corte di cassazione,, sez. 5, 2/02/2018, n. 2565).

Conforta detta interpretazione la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale relativa alla lettera b) del numero 1) della nota 1I-bis dell’art. 1 della tariffa parte prima del d.P.R. n. 131/1986 – come modificata dalla legge 1995 n. 549 – ha richiamato l’interpretazione “costituzionalmente orientata” delle pronunce della Cassazione (citando, in particolare, Corte di cassazione, n. 100 del 2010 e Corte di cassazione, n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” è da intendersi “nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato” (Cfr. Corte Cost. Ord. n. 203 del 22.06.2011).

Il Collegio, pertanto, ha dato continuità all’indirizzo della giurisprudenza di legittimità, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale, che, in analoga fattispecie, ha ritenuto sussistere il beneficio fiscale di cui all’art. 1 del D.L. n. 16 del 1993 nell’ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia. In particolare, il beneficio deve essere riconosciuto sia in relazione a “circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d’effettiva inabitabilità, sia di natura soggettiva, come nel caso in cui l’immobile sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative (Corte di cassazione, civ. Sez. V, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418; Corte di cassazione, 2010 n.100).

Non si può ritenere d’ostacolo, dunque, all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione (Corte di cassazione, civ. Sez. V, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564; Sez. 5, Sentenza n. 5236 del 28/02/2008).

Vai alla decisione

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione 6 Civile, ordinanza del 24 febbraio 2021, n. 5051

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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