Imposte di registro, ipotecaria e catastale: legittima la rideterminazione fondata sui valori OMI se supportata da altri elementi

Un avviso di liquidazione, ad oggetto la riliquidazione di imposte di registro, ipotecaria e catastale di immobile già oggetto di compravendita, fondato esclusivamente sui valori OMI non può ritenersi fondato sotto il profilo motivazionale ed, in difetto di ulteriori elementi forniti dall’Agenzia delle entrate, non può indicare congruamente il valore venale in comune commercio del bene.

Legittima la decisione del giudice del merito che abbia confermato la ri-liquidazione operata dall’Ufficio finanziario e fondata sì sui valori Omi ma con corrispondenza del valore indicato dagli stessi al listino ufficiale della Borsa Immobiliare del luogo.

E’ quanto ha stabilito la Corte di cassazione, Sezione 5 Civile, con l’ordinanza del 17 febbraio 2021, n. 4141, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato la decisione della Commissione Tributaria Regionale del Lazio.

La vicenda

La pronuncia di legittimità in esame ha avuto origine dal fatto che la Lambda S.r.l. impugnava l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia dell’entrate, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, aveva elevato il valore di un fabbricato ad uso autorimessa sito in Roma acquistato con atto del 2010 da euro 200.000 ad euro 630.000.

La Commissione tributaria provinciale di Roma accoglieva parzialmente il ricorso riducendo il valore accertato del 25%.

Avendo il contribuente interposto appello, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, con la sentenza n. 2236/2016, rigettava l’appello e l’appello incidentale dell’Agenzia delle entrate sul rilievo che l’Ufficio aveva determinato il valore del bene sulla base dei valori OMI tenendo conto anche delle quotazioni del listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma e si era avvalso di indagini finanziarie.

Tuttavia i valori indicati dall’Ufficio erano stati correttamente ridotti del 25% dai giudici di primo grado dato che i valori OMI di riferimento riguardavano superfici adibite a box singoli mentre il bene di cui si tratta era un garage seminterrato di vetusta costruzione sito in zona periferica e sul quale si riversavano le acque reflue di un giardino esterno.

Avverso la sentenza della CTR la Lambda S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi illustrati con memoria.

I motivi di ricorso

Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360, comma 1 n. 3, cod. proc. civ., in relazione all’art. 51 d.P.R. 131/86 in quanto la CTR ha ritenuto la legittimità dell’avviso di accertamento benché esso fosse basato sui valori OMI che sono privi di valenza probatoria.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 4141, del 2021, ha ritenuto il motivo non fondato e ha rigettato il ricorso.

La motivazione

Sul punto il Collegio ha osservato che la Cassazione, con indirizzo condiviso, ha precisato che: «In tema di accertamento dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione dell’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 ad opera dell’art. 24, comma 5, della I. n. 88 del 2009, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea, ha eliminato 1a presunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla I. n. 248 del 2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi (così ripristinando il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta “anche sulla base di presunzioni semplici, purché siano gravi, precise e concordanti”), l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti» (Corte di cassazione, n. 2155 del 2019; Corte di cassazione, n. 9474 del 2017).

Il principio è applicabile anche all’imposta di registro, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea (Corte di cassazione, n. 11439 del 2018).

Le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle entrate, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore di larga massima (Corte di cassazione, n. 25707 del 2015).

Il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori OMI non è quindi idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri (Corte di cassazione, n. 18651 del 2016; Corte di cassazione, n. 11439 del 2018; Corte di cassazione, n. 21813 del 2018).

Ne consegue che un avviso di liquidazione fondato esclusivamente sui valori OMI non può ritenersi fondato sotto il profilo motivazionale ed, in difetto di ulteriori elementi forniti dall’Agenzia delle entrate, non può indicare congruamente il valore venale in comune commercio del bene.

Sennonché nel caso in esame l’avviso di accertamento non è fondato solo sui valori OMI ma anche sul fatto che essi corrispondevano a quelli che si evincevano dalle quotazioni del listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma e da indagini finanziarie.

Mette conto considerare che l’art. 51 d.P.R. 131/86 prevede che l’ufficio finanziario possa procedere alla rettifica del valore indicato nell’atto con riferimento non solo alle compravendite aventi ad oggetto beni “similari o al reddito netto di cui l’immobile sia suscettibile ma anche ad ogni altro elemento, sicché compete al giudice di merito la valutazione della valenza probatoria degli elementi indicati.

Vai alla decisione

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione 5 Civile, ordinanza del 17 febbraio 2021, n. 4141

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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