Giudizio per risoluzione del preliminare: recesso e ritenzione caparra inammissibili in appello

In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra.

 

Il principio di diritto è stato riaffermato dalla Corte di cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 12 ottobre 2020, n. 21971, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato la decisione della Corte d’appello di Bologna.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che la Gamma Spa, con atto di citazione del 2007 evocava in giudizio innanzi il Tribunale di Piacenza la Immobiliare Rufo Srl per sentir dichiarare risolto, per fatto e colpa della convenuta, il contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto tra le parti in data 17.5.2007, con conseguente diritto dell’attrice di trattenere la caparra ricevuta all’atto della firma del predetto contratto, nonché per la condanna della convenuta al risarcimento del danno.

A sostegno della domanda l’attrice esponeva di aver promesso di vendere, con il preliminare del 17.5.2007, alla convenuta un immobile sito in territorio del Comune di Piacenza, con la condizione sospensiva rappresentata dalla presentazione, a cura della parte promittente venditrice, della richiesta di nulla osta ai Vigili dei Fuoco e di D.I.A. al Comune di Piacenza, al fine di ottenere i nulla osta e permessi necessari alla realizzazione di alcune rimesse e posti auto nell’immobile compromesso in vendita e con l’ulteriore intesa che il contratto si sarebbe risolto in caso di diniego dei predetti nulla osta o di mancato positivo riscontro degli enti preposti al loro rilascio entro il 30.8.2007.

Deduceva ancora di aver ottemperato alla condizione presentando le domande di rito, ma che il Comando dei Vigili del Fuoco aveva emesso parere negativo non avendo avuto riscontro, da parte della promissaria acquirente, ad una nota di chiarimento in data 2.7.2007.

La società attrice riteneva quindi che il mancato esito positivo dei nulla osta previsti dal preliminare fosse sostanzialmente imputabile all’inerzia colpevole della Rufo Immobiliare Srl, promissaria acquirente.

Quest’ultima, a sua volta, chiedeva ed otteneva dal medesimo Tribunale di Piacenza il decreto ingiuntivo n.1X30/2007 per la restituzione della caparra versata all’atto della firma del preliminare.

Detto decreto veniva opposto da Gamma Spa e le due cause, quella introdotta con citazione per la risoluzione del preliminare e quella di opposizione al predetto decreto ingiuntivo, venivano riunite.

Con sentenza n.696 del 2015 il Tribunale di Piacenza rigettava l’opposizione confermando il decreto opposto, condannando l’odierna ricorrente alle spese del grado.

Il Tribunale riteneva in particolare che comunque l’attrice non avesse diritto a ritenere la caparra, essendo ciò conseguenza del recesso, e non invece della dichiarazione di risoluzione per inadempimento, del preliminare, e che le due domande non fossero tra loro sovrapponibili a causa del loro differente contenuto.

Avendo la parte soccombente interposto appello, la Corte d’appello di Bologna, con la sentenza n.829 del 2018 lo rigettava.

Avverso la decisione d’appello la Gamma Spa ha proposto ricorso per la cassazione, articolando tre motivi.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, la ricorrente con il primo motivo ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt.112 c.p.c., 1385, 1386, 1453 e 1455 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe riconosciuto il diritto della promittente venditrice a trattenere la caparra a seguito del grave inadempimento della promissaria acquirente agli obblighi derivanti a suo carico dal preliminare di compravendita di cui è causa.

Con il secondo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione degli artt.112, 113 c.p.c. e 1385 c.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art.360 nn.3 e 5 c.p.c. perché la Corte bolognese non avrebbe considerato che la promittente venditrice aveva espressamente richiesto anche la declaratoria del proprio diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta alla firma del preliminare.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 21971 del 2020, ha ritenuto i motivi inammissibili e ha rigettato il ricorso.

La motivazione

Sulle doglianza il Collegio ha osservato che i motivi tendono ad un riesame del merito o ad un nuovo esame delle valutazioni in punto di fatto, inammissibili in sede di controllo di legittimità.

La Corte di Appello ha tuttavia affermato che, avendo la società attrice proposto la sola domanda di risoluzione del preliminare, e non anche quella di recesso, essa fosse onerata della prova del danno, che nello specifico non era stata raggiunta.

Anche sotto tale profilo va osservato che è sottratta al sindacato della Cortedi cassazione la parte della decisione impugnata con la quale il giudice di appello ha ritenuto non raggiunta la prova del danno, trattandosi di valutazione in punto di fatto.

Infine, quanto al profilo costituito dalla ravvisata mancata proposizione della domanda di recesso, la pronuncia della Corte d’appello appare coerente con i precedenti della Cassazione, secondo cui «In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo -oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto- all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito -in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale- di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative» (Corte di cassazione, Sez. Un., Sentenza n. 553 del 14/01/2009, Rv. 606608; conf. Corte di cassazione, Sez. II, Sentenza n. 20798 del 10/10/2011, Rv. 619146; Corte di cassazione, Sez. II, Sentenza n. 4164 del 02/03/2015, Rv. 634463).

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Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione VI Civile, ordinanza del 12 ottobre 2020, n. 21971

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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