Giudizio di divisione di immobili: la stima dei beni va aggiornata alla data della decisione



Nel giudizio di divisione di beni immobili occorre assicurare la formazione di porzioni di valore corrispondenti alle quote, sicchè la stima dei beni deve essere aggiornata alla data della decisione.

Illegittima la decisione del giudice del merito che aveva assegnato il bene ad uno dei coniugi richiedenti/condividente ma ponendo a base per il calcolo del conguaglio a favore dell’altro una consulenza tecnica elaborata ben 12 anni prima.



Il principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 26 settembre 2019, n. 24087, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione della Corte d’appello di Napoli.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che Tito Livio convenne in giudizio la ex moglie, Giunone Gracco, per sentir disporre la divisione dei beni e, specificamente, della ex casa coniugale, acquistata in comproprietà, e, in caso di ritenuta indivisibilità, l’attribuzione in suo favore dell’immobile in via esclusiva con addebito dell’eccedenza.

La convenuta non si oppose alla divisione, ma chiese a sua volta, in caso di indivisibilità, l’attribuzione a lei dell’intero cespite con addebito dell’eccedenza.

Nominato un c.t.u., questi accertò la non frazionabilità dell’immobile in due unità.

Il Giudice unico di Napoli, sez. dist. di Frattamaggiore, con sentenza non definitiva, ordinò la vendita del bene.

L’attore propose appello deducendo la violazione dell’art. 720 c.c., e chiedendo l’annullamento dell’ordine di vendita e l’attribuzione per intero del bene di cui di cui si tratta con obbligo di versamento del conguaglio. L’appellata propose appello incidentale, chiedendo l’attribuzione del bene.

La Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 374X/2014, rilevato che la vendita, alla stregua dell’art. 720 c.c., rappresenta la extrema ratio e che, in caso di richieste concorrenti, soccorre il criterio della maggiore quota di partecipazione, mentre, in caso di quote uguali, il giudice deve scegliere motivando adeguatamente la sua decisione, accolse il gravame principale, revocò l’ordine di vendita, ed assegnò l’immobile a Tito Livio, avuto riguardo al fatto che costui aveva sempre sostenuto interamente gli oneri economici connessi alla proprietà, nonché alla incapacità della ex moglie di far fronte, in caso di assegnazione dell’immobile, all’impegno economico del versamento del conguaglio.

Il giudice di secondo grado condannò Tito Livio alla corresponsione in favore della ex moglie del dovuto conguaglio in danaro, pari ad euro 71.375,00, somma maggiorata di rivalutazione monetaria da calcolarsi secondo indici Istat con decorrenza dalla stima al saldo, oltre agli interessi legali sulla somma rivalutata dalla decisione al saldo.

La decisione d’appello è stata fatta oggetto di ricorso per la cassazione supportato da unico motivo.

Il motivo di ricorso

Con l’unico motivo il ricorrente ha dedotto la violazione degli artt. 1116, 718, 720 e 728 cod. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3. cod. proc. civ.

La doglianza verte sulla determinazione del valore del conguaglio dell’immobile in questione.

Il ricorrente ha lamentato che la Corte partenopea non abbia considerato che la perizia su detto immobile fu effettuata nel 2002, e cioè ben dodici anni prima della divisione, e che in tale lasso di tempo, a causa della crisi economica sopravvenuta, il valore degli immobili è andato costantemente decrescendo.

Al contrario, il giudice di secondo grado ha disposto la rivalutazione del prezzo accertato dal C.T.U. nel 2012, e determinato il conguaglio in una somma che, alla stregua dei valori di mercato correnti, sarebbe sufficiente ad acquistare l’intera proprietà di un appartamento dalle stesse caratteristiche di quello in esame.

La decisione

La Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 24087/2019, ha ritenuto il motivo fondato e ha accolto il ricorso.

Sulla doglianza la Suprema Corte ha osservato che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “nel giudizio di divisione di beni immobili occorre assicurare la formazione di porzioni di valore corrispondenti alle quote, sicchè la stima dei beni deve essere aggiornata alla data della decisione”.

Da ultimo, in tema, si segnala la decisione della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza del 25 marzo 2019, n. 8286 la quale ha precisato che a norma dell’art. 718 c.c. a ciascun condividente spetta una parte in natura dei beni da dividere, siano essi mobili o immobili, ma il diritto ad una porzione in natura di ciascuna delle categorie dei beni in comunione non consiste nella realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla stessa categoria (ad esempio, quella degli immobili), ma nella proporzionale divisione dei beni compresi nelle tre categorie degli immobili, dei mobili e dei crediti, dovendosi operare una divisione dei beni per genere, in modo da evitare un eccessivo frazionamento dei cespiti e da non pregiudicare il diritto dei condividenti di ottenere una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello del complesso da dividere.

In particolare, quando l’asse ereditario comprende un solo immobile, questo sarà comodamente divisibile se ciascuno dei coeredi potrà averne una parte, anche se di valore inferiore alla quota di sua spettanza, salvo ad attuare il pareggio con l’operazione di conguaglio.

Anche tale decisione, nel valutare un motivo di doglianza fondato sulla perizia di stima dei beni risalente a nove anni prima della decisione, ha accolto il rilievo e precisato che nel giudizio di divisione di beni immobili, occorre assicurare la formazione di porzioni di valore corrispondenti alle quote, per cui la stima dei beni deve essere aggiornata alla data della decisione.

Può aversi riguardo alle valutazioni effettuate a distanza di tempo soltanto se si accerti che, per la stasi del mercato o per il minor
apprezzamento dei beni in relazione alle loro caratteristiche, non sia nel frattempo intervenuto alcun mutamento di valore che renda
necessario l’adeguamento della stima.

Vai al testo integrale

Ecco il link a: Corte di Cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 26 settembre 2019, n. 24087

 

condividi

Istruzioni scarica documento 2



Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

    Arricchisci l'argomento con un tuo commento!

    Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

    error: Il contenuto è protetto!