Edificio strutturalmente unico con due distinti condominii: illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio

In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono, due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma rubricati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

 

È quanto ha stabilito la Corte di cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 29 settembre 2020, n. 20543, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione della Corte d’appello di Roma.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che la Corte d’appello di Roma, con la sentenza n. 463 del 2017, in accoglimento dell’appello principale del Condominio Parco Sole, Roma (d’ora innanzi, il Condominio), ha ordinato alla Omega Hotel Italia s.r.l. di ridurre in pristino lo stato dei luoghi, mediante: a) la chiusura dei varchi aperti all’interno delle unità immobiliari di sua proprietà, poste al primo piano, e nel muro perimetrale esterno del fabbricato condominiale; b) la rimozione della scala realizzata nel cortile esterno.

Per quanto ancora rileva, la Corte d’appello ha, tra l’altro, osservato:

  1. che non poteva ritenersi dimostrata l’eccezione di usucapione sollevata dalla Liga Hotels Italia s.r.I., con riguardo alla servitù di passaggio, conseguita mediante l’apertura nel muro maestro perimetrale, al fine di consentire l’accesso diretto dei propri dipendenti dallo stabile condominiale all’albergo, e la realizzazione della scaletta esterna di cinque gradini sul cortile definito comune dal condominio;
  2. che non era certa la data di realizzazione del varco nel muro perimetrale e della scala esterna, in quanto nella domanda di sanatoria era indicata genericamente una data anteriore al 15 marzo 1985;
  3. che le prove testimoniali articolate dalla Omega Hotels Italia s.r.l. e reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, erano inidonee a colmare la lacunosità delle prove documentali;
  4. che, quanto ai varchi di collegamento tra gli appartamenti posti al primo piano dell’edificio condominiale, la consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado aveva accertato che, mentre l’apertura della porta sul muro perimetrale e la costruzione della scala non determinavano alcun pregiudizio alla statica del fabbricato, l’apertura dei tre vani di passaggio al primo piano determinava un apprezzabile pregiudizio alla statica dell’edificio, ancorché non accompagnato da una situazione di pericolo immediato.

Avverso la sentenza d’appello la Omega Hotels s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, la Società ricorrente con il primo motivo ha dedotto, ai sensi dell’art. 360, primo comma, cod. proc. civ., nullità della sentenza e del procedimento di secondo grado, per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello del tutto trascurato di esaminare la questione della legittimità del varco perimetrale aperto tra locali di proprietà della società siti nello stabile condominiale e il distinto immobile di proprietà della medesima società.

La ricorrente ha osservato che il varco è legittimo, in quanto non ha inciso sulla staticità dell’edificio, secondo quanto accertato nel giudizio con decisione non impugnata dal Condominio, e non ha impedito agli altri condomini di usare il muro perimetrale.

Con il terzo motivo ha lamentato, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 244 cod. proc. cv. e degli artt. 1031 e 1158 cod. civ.

La doglianza è riferita alla decisione della Corte d’appello di ritenere, come s’è sopra visto, che le richieste istruttorie articolate dalla società fossero inidonee a colmare le lacune probatorie emergenti dalla documentazione prodotta.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 20543 del 2020, ha ritenuto il primo motivo non fondato ma fondato il terzo e, in relazione ad esso, ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione impugnata.

La motivazione

Sulla prima doglianza il Collegio ha rilevato che «in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono, due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma rubricati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini» (Corte di cassazione, 14 dicembre 2016, n. 25775).

Quanto alla ulteriore doglianza, il Collegio ha sottolineato la non chiara formulazione degli ultimi due capitoli, che non consentirebbero di ravvisare in che cosa si sarebbe sostanziato il possesso ad usucapionem, «non essendo dedotto nulla di preciso in ordine alla imposizione di un peso gravante sul condominio, c.d. fondo servente, e in favore dell’immobile estraneo allo stesso, preteso fondo dominante che non risulta menzionato espressamente nei capitoli».

Ora, dal tenore dell’atto di citazione, con il quale il Condominio lamenta sia l’apertura del varco che la realizzazione della scala posta nel cortile, e dalla incontestata eccezione di usucapione sollevata dalla società emerge in tutta evidenza la portata del thema decidendum e, in definitiva, l’identificazione del fondo servente e di quello dominante, indicato dallo stesso Condominio nello stabile di proprietà della ricorrente.

Il possesso ad usucapionem è evidentemente correlato alla protratta utilizzazione del varco e delle scale. Ne discende che fondatamente la ricorrente osserva che l’unico profilo che restava in discussione – e che è puntualmente indicato nei capitoli articolati – è rappresentato dall’epoca ultraventennale di realizzazione delle opere delle quali si discute.

Vai al testo integrale

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 29 settembre 2020, n. 20543

 

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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