Configurabilità diritto di servitù a carico di immobile comune e a favore di immobile in proprietà esclusiva

A) Ai fini della configurabilità di un diritto di servitù a carico di un bene immobile in proprietà comune e a favore di altro bene immobile in proprietà esclusiva di uno dei comproprietari del primo, è necessario svolgere una indagine in concreto al fine di verificare se l’esercizio del diritto sul fondo servente da parte del contitolare dello stesso rientri, o meno, nei limiti delle prerogative del comproprietario; solo quando tale limite sia superato, infatti, è possibile configurare un diritto in re aliena, ai cui fini l’intersoggettività del rapporto è assicurata dalla presenza di contitolari del fondo servente diversi da quello del fondo dominante.

 

B) Nell’interpretazione della clausola contrattuale costitutiva del diritto reale di servitù di passaggio occorre indagare esclusivamente la volontà delle parti, restando irrilevanti quella del notaio rogante o di eventuali altri professionisti o ausiliari coinvolti a vario titolo nella redazione dell’atto. Non è quindi possibile far derivare alcuna conseguenza dal grado di consapevolezza che il notaio, o i predetti diversi professionisti e ausiliari, possano aver avuto di una specifica clausola o espressione letterale in concreto utilizzata nell’atto costitutivo del diritto reale.

I principi di diritto sono stati pronunciati dalla Corte di cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 9 ottobre 2020, n. 21858, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la deciisone della Corte d’appello di Genova.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che Rutilio Pompeo con atto di citazione del 2004 evocava in giudizio innanzi il Tribunale di Savona Romeo Sallustio, esponendo di aver acquistato con atto del 1992 da Licinia Bruto, a sua volta avente causa del convenuto Romeo Sallustio, un appartamento con annesso diritto di comproprietà su un’area scoperta, e di essere transitato sino al 2000, in base al proprio titolo di acquisto, attraverso un cancello che era stato poi chiuso dal convenuto.

Invocava quindi l’accertamento, in proprio favore, del diritto di servitù di passaggio sul terreno del convenuto, lungo il percorso utilizzato sino alla predetta interclusione.

ll convenuto si costituiva in giudizio ed eccepiva che in base all’atto del 1980, con il quale egli aveva venduto a Licinia Bruto la proprietà da questa poi ceduta al Pompeo nel 1992, l’acquirente aveva ricevuto il diritto di passaggio attraverso un percorso diverso da quello indicato dall’attore in atto di citazione.

Con sentenza n.875 del 2011 il Tribunale di Savona rigettava la domanda, ritenendo che la servitù si fosse costituita in base all’atto del 1980 e secondo il tracciato ivi indicato, differente da quello rivendicato da Rutilio Pompeo.

Avverso detta decisione interponeva appello il Pompeo, che la Corte di Appello di Genova, con la sentenza n.906 del 2016 rigettava.

La motivazione con la quale la Corte d’appello ha respinto l’appello si risolve invero nella seguente espressione: “L’appello è infondato. Le espressioni “terzi” e “aventi causa” hanno significati del tutto differenti ed è da ritenersi che quella indicante “terzi” sia stata utilizzata consapevolmente da un tecnico del diritto quale il notaio rogante, non essendovi alcuna necessità di fare riferimento a terzi per indicare la proprietà dei terreni di Romeo Sallustio.

La pattuizione, pur comportando il passaggio anche su proprietà di terzi, non era in concreto inutile, dato che di fatto si tratta di un percorso che Rutilio Pompeo utilizza per raggiungere la strada passando in parte dalla proprietà Sallustio e parte dal giardino di cui è comproprietario, mentre nel caso di una futura interclusione del tratto adibito ad orto, sussisterebbero gli estremi per ottenere il passaggio coattivo”

Per la cassazione di detta decisione Rutilio Pompeo ha proposto ricorso, affidandosi a tre motivi.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, il ricorrente con il primo motivo ha lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1364, 1367, 1059 c.c., 112, 113 e 132 c.p.c., in relazione all’art.360 nn.3 e 4 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente interpretato i titoli di provenienza allegati al fascicolo del giudizio di merito, affermando – in violazione del principio di cui all’art.1059 c.c. – l’esistenza di un diritto di servitù, a favore del ricorrente, su un terreno del quale lo stesso è comproprietario.

Inoltre la Corte d’appello avrebbe ulteriormente errato nel dar rilievo, ai fini della decisione, ad una possibile futura interclusione del fondo, che in effetti non risulterebbe attuale.

Con il secondo motivo, suscettibile di trattazione unitaria con il primo, il ricorrente ha denunciato l’omesso esame di fatti decisivi ed omessa motivazione, in relazione all’art.360 n.5 c.p.c., perché la Corte territoriale, nell’ambito del processo di interpretazione dei titoli di provenienza allegati agli atti del giudizio di merito, avrebbe trascurato di considerare il tenore letterale delle espressioni usate dalle parti nella clausola dell’atto del 1980 costitutiva del diritto reale in discussione, che non potevano valere ad escludere la volontà del dante causa Romeo Sallusti di costituire detto diritto sui terreni di sua proprietà esclusiva, e non invece su quelli oggetto della cessione a favore di Licinia Bruto, dante causa dell’odierno ricorrente.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 21858 del 2020, ha ritenuto i motivi fondati e ha accolto il ricorso cassando con rinvio la decisione impugnata.

La motivazione

Ha argomentato il Collegio che non è appagante il richiamo al fatto che la clausola sia stata redatta da un tecnico del diritto qual è il notaio, poiché l’interpretazione del contenuto del contratto va condotta con riferimento alla volontà delle parti stipulanti, non del notaio; di talché la consapevolezza di quest’ultimo sul significato tecnico delle espressioni utilizzate non soltanto non è rilevante, ma appare addirittura fuorviante, ai fini dell’indagine sull’effettiva volontà dei paciscenti.

Infine, non appare rilevante, ai fini della decisione sulla sussistenza o meno del diritto di servitù rivendicato da Rutilio Pompeo, la circostanza che questi transiti anche su terreno di cui è comproprietario, posto che il transito può costituire uno dei modi con cui si esercita il diritto dominicale sul bene.

Ai fini di ipotizzare la costituzione di un diritto reale di servitù a favore del fondo di proprietà esclusiva ed a carico di quello in proprietà comune, infatti, occorre la manifestazione, in concreto, di una signoria di fatto tale da alterare la naturale destinazione del secondo, per asservirlo, in tutto o in parte, a vantaggio del primo.

Si è infatti affermato, in materia di condominio, che “… ove ciascun condomino utilizzi le cose, gli impianti ed i servizi comuni nel rispetto della loro destinazione, egli ne gode in virtù e per effetto del proprio diritto di condominio, ma, se delle cose stesse gode secondo una destinazione diversa, è nella facoltà degli altri partecipanti alla comunione impedire tale forma abusiva di godimento, ovvero consentirla espressamente, con la ulteriore conseguenza che, riconosciuto al condomino, con carattere definitivo, il diritto di godere delle cose degli impianti e dei servizi comuni in modo diverso da quello consentito dalla loro specifica destinazione, e qualora tale godimento si risolva in un peso imposto su di esse a vantaggio di un piano o di una porzione di piano di proprietà esclusiva, tale diritto deve qualificarsi come vera e propria servitù prediale costituita su di una cosa comune a vantaggio di un piano o di una porzione di piano dell’edificio” (Corte di cassazione, Sez. II, Sentenza n. 3749 del 15/04/1999, Rv. 531103).

E’ quindi errato affermare in termini assoluti, come sembrerebbe fare implicitamente il giudice di merito, che nell’ambito della nozione di “terzi” indicata nella clausola costitutiva del diritto di servitù siano compresi anche i comproprietari del bene in proprietà comune diversi dal Pompeo, titolare del diritto di servitù, in assenza di una preventiva indagine circa il contenuto del diritto esercitato da quest’ultimo e la sua ricomprensibilità, o meno, nell’ambito delle prerogative del comproprietario.

In conclusione il Collegio nell’accogliere il ricorso e cassare con rinvio ha pronunciato i seguenti principi di diritto:

A) Nell’interpretazione della clausola contrattuale costitutiva del diritto reale di servitù di passaggio occorre indagare esclusivamente la volontà delle parti, restando irrilevanti quella del notaio rogante o di eventuali altri professionisti o ausiliari coinvolti a vario titolo nella redazione dell’atto. Non è quindi possibile far derivare alcuna conseguenza dal grado di consapevolezza che il notaio, o i predetti diversi professionisti e ausiliari, possano aver avuto di una specifica clausola o espressione letterale in concreto utilizzata nell’atto costitutivo del diritto reale.

B) Ai fini della configurabilità di un diritto di servitù a carico di un bene immobile in proprietà comune e a favore di altro bene immobile in proprietà esclusiva di uno dei comproprietari del primo, è necessario svolgere una indagine in concreto al fine di verificare se l’esercizio del diritto sul fondo servente da parte del contitolare dello stesso rientri, o meno, nei limiti delle prerogative del comproprietario; solo quando tale limite sia superato, infatti, è possibile configurare un diritto in re aliena, ai cui fini l’intersoggettività del rapporto è assicurata dalla presenza di contitolari del fondo servente diversi da quello del fondo dominante.

Vai al testo integrale

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 9 ottobre 2020, n. 21858

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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