Condomino abusa della cosa comune: legittimazione ad agire dell’amministratore

Allorquando oggetto della lite sia l’abuso della cosa comune da parte di uno dei condomini – in particolare l’illegittima apertura praticata nella ringhiera del balcone di proprietà, apertura che le consentiva di scendere direttamente nel cortile comune – deve riconoscersi all’amministratore il potere di agire in giudizio, al fine di costringere il condomino inadempiente alla osservanza dei limiti fissati dall’art. 1102 c.c.

L’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie attribuzioni, neppure necessita di alcuna autorizzazione assembleare.

E’ quanto ha stabilito la Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, con l’ordinanza del 19 marzo 2021, n. 7884, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato la decisione della Corte d’appello di Torino.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che la Corte d’appello di Torino ha confermato la sentenza del Tribunale di Torino del 2013 che, accogliendo la domanda del Condominio Gamma, sito in Torino, aveva ordinato alla condomina Mevia Rufo di ripristinare lo stato dei luoghi, stante l’illegittimità dell’apertura praticata dalla convenuta nella ringhiera del balcone di sua proprietà, apertura che le consentiva di scendere direttamente nel cortile comune.

La Corte di Torino ha affermato la sussistenza della legittimazione dell’amministratore, ex art. 1130 c.c., alla azione negatoria servitutis esercitata.

I giudici d’appello hanno evidenziato altresì come la condomina Rufo, all’assemblea del 22 maggio 2008, si fosse espressamente impegnata a saldare la ringhiera del proprio balcone, non essendoci comunque prova che la convenuta avesse provveduto a tale saldatura in modo stabile e definitivo.

Per la cassazione della decisione d’appello Mevia Rufo ha proposto ricorso con atto articolato in sei motivi.

I motivi di ricorso

Sono qui di interesse il terzo motivo con il quale la ricorrente ha denunciato l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e l’omesso esame circa un fatto decisivo, quanto al vizio della procura alle lite conferita dal geometra Pompeo senza spendita del nome del Condominio e della sua qualità di amministratore.

E il quarto motivo con il quale è dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1131 e 1136 c.c., degli artt. 112 e 115 c.p.c. ed ancora l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, il vizio logico di ragionamento e l’omesso esame circa un fatto decisivo, con riguardo al difetto di legittimazione attiva dell’amministratore, stante la carenza di apposita deliberazione autorizzativa dell’assemblea.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 7884 del 2021, ha ritenuto i motivi inammissibili e non fondati e ha rigettato il ricorso.

La motivazione

Ha osservato il Collegio che la causa concerne un varco creato da una condomina nel balcone dell’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva per consentire l’accesso diretto al cortile condominiale.

In conseguenza, l’azione promossa dal Condominio per ottenere la declaratoria di illegittimità di questa modificazione, a differenza di quanto opinato nella sentenza impugnata (la cui motivazione va perciò corretta) e di quanto sostenuto nello stesso ricorso, non è, dunque una negatoria servitutis, giacché ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, sicché il condomino che si serve del muro perimetrale per ricavarne maggiore vantaggio nel godimento di un’unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune lo fa nell’esercizio del diritto di condominio, i cui limiti sono segnati dall’art. 1102 c.c., e non avvalendosi di una servitù.

Allorquando, come nel caso in esame, oggetto della lite sia l’abuso della cosa comune da parte di uno dei condomini, deve riconoscersi all’amministratore il potere di agire in giudizio, al fine di costringere il condomino inadempiente alla osservanza dei limiti fissati dall’art. 1102 c.c.

In tale ipotesi, l’interesse, di cui l’amministratore domanda la tutela, è un interesse comune, in quanto riguarda la disciplina dello uso di un bene comune, il cui godimento limitato da parte di ciascun partecipante assicura il miglior godimento di tutti.

La denuncia dell’abuso della cosa comune da parte di un condomino rientra, pertanto, tra gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio che spetta di compiere all’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c., senza alcuna necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini (Corte di cassazione, Sez. 2, 03/05/2001, n. 6190; Corte di cassazione, Sez. 2, 12/10/2000, n. 13611; Corte di cassazione, Sez. 2, 11/12/1972, n. 3561; Corte di cassazione, Sez. 2, 11/05/1962, n. 943).

L’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie attribuzioni, neppure necessita di alcuna autorizzazione assembleare (Corte di cassazione, Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).

La procura alle liti conferita dall’amministratore di condominio è poi valida anche se la persona fisica che la conferisce non indichi espressamente la qualità di rappresentante dei partecipanti ex artt. 1130 e 1131 c.c., purché tale qualità risulti dall’intestazione o anche dal contesto dell’atto cui inerisce, attesa la possibilità che nel conferimento della procura alle liti la spendita del nome assuma forme implicite (arg. da Corte di cassazione, Sez. 3, 05/08/2002, n. 11710; Corte di cassazione, Sez. 3, 22/06/2007, n. 14599).

Vai alla decisione

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, ordinanza del 19 marzo 2021, n. 7884

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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