Condominio: legittima la tettoia che non nuoce alla stabilità e sicurezza del fabbricato




In punto di diritto è legittima l’installazione della tettoia che non rechi nocumento alla stabilità e sicurezza del fabbricato condominiale e al suo decoro architettonico anche nell’ipotesi in cui con espressa disposizione il regolamento condominiale stabilisca la necessità della previa autorizzazione dell’assemblea condominiale (trattandosi di autorizzazione che – stante l’accertata assenza di pregiudizio alla stabilità e all’estetica dell’edificio – non avrebbe potuto comunque essere negata).

Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, essendo consentito all’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà.


Il principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 16 maggio 2017, n. 12190, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso dalla Corte d’appello di Torino.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che i signori ALFA, BETA e GAMMA, da un lato, e TIZIO, dall’altro – proprietari di rispettivi appartamenti facenti parte dell’edificio condominiale ubicato in nel Comune di Utopia in Piemonte, installarono una tettoia nei balconi delle loro unità immobiliari, sottostanti quella di Tizio.

La Corte di Appello di Torino, in riforma della pronuncia di primo grado, rigettò la domanda con la quale Tizio aveva chiesto la condanna dei predetti alla rimozione della tettoia e al ripristino della facciata condominiale (domanda fondata sull’assenza di preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale e sulla lesione al decoro architettonico arrecata all’edificio).

Per la cassazione della sentenza di appello ricorre tizio sulla base di tre motivi.

I motivi di ricorso

Il ricorrente con il primo motivo deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello omesso di applicare il regolamento condominiale di natura contrattuale, il cui art. 38 prevedeva che «il Condomino che desidera compiere nei locali di sua proprietà opere tali da interessare la stabilità e l’estetica dell’edificio o di parte di esso (…) deve chiedere l’autorizzazione all’Assemblea, la quale la potrà dare sentito il parere di tecnico da essa scelto».

Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello interpretato il regolamento condominiale in violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e segg. cod. civile.

Con il terzo motivo il ricorrente deduce l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello omesso di considerare la mancata autorizzazione dell’assemblea condominiale.

La decisione

La Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 12190/2017, ha ritenuto i motivi non fondati ed ha rigettato il ricorso.

Sui punti controversi la Suprema Corte ha osservato che secondo la propria giurisprudenza, dalla quale non v’è ragione di discostarsi, “le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, essendo consentito all’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà”.

Ne consegue che “il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva” (Corte di Cassazione, Sez. II, n. 1748 del 24/01/2013).

⇒ Avendo i giudici di merito escluso che l’installazione della tettoia abbia recato nocumento alla stabilità e sicurezza del fabbricato condominiale e al suo decoro architettonico (con un giudizio in fatto insindacabile in sede di legittimità e, d’altra parte, neppure oggetto di specifica censura da parte del ricorrente), esattamente essi hanno ritenuto superflua la verifica circa l’applicabilità della disposizione del regolamento condominiale che stabiliva la necessità della previa autorizzazione dell’assemblea condominiale, trattandosi di autorizzazione che – stante l’accertata assenza di pregiudizio alla stabilità e all’estetica dell’edificio – non avrebbe potuto comunque essere negata.

Vai al testo integrale dell’ordinanza

Ecco il link a: Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza del 16 maggio 2017, n. 12190

 

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Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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