Condominio: gli spazi riservati a parcheggio rientrano tra le parti comuni salvo riserva o disposizione negli atti singoli di trasferimento

La speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies, L. 1150/1942, introdotto dall’art. 18, L. 765/1967, che si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante un vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione, fermo però che, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c.

 

È quanto ha rimarcato la Corte di cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 28 agosto 2020, n. 18029, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso, nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Palermo.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che Dacia Simmaco e Publio Decimo hanno adito il Tribunale di Palermo, esponendo che, con atto del 1990, Sempronia Catone e gli altri condomini si erano obbligati verso il Comune di Palermo a vincolare a parcheggio una porzione dell’area scoperta del complesso sito in Mondello, pari mq. 1690,30, corrispondente al 10% del volume di mc. 16872 della costruzione.

Con successiva permuta del 1995, Dacia e Publio avevano – tra l’altro – acquistato dalla Catone, l’uso esclusivo di due posti auto scoperti nell’apposita area vincolata, con modalità da specificare con il regolamento di condominio.

Atteso che detta area era risultata insufficiente per garantire il parcheggio, così come concordato con l’atto di permuta, hanno chiesto al Tribunale di accertare il loro diritto ad utilizzare due posti auto e di ordinarne la consegna, con risarcimento del danno.

Il Tribunale di Palermo ha respinto la domanda, ritenendo che la diversa distribuzione dei posti auto, rispetto alle originarie previsioni dell’atto di vincolo, e l’impossibilità di esercitare il diritto erano dipesi dalla scelta dei condomini (cui la venditrice era rimasta estranea), di realizzare in loco un’aiuola che aveva ridotto la superficie disponibile.

La sentenza è stata confermata in appello dalla Corte d’appello di Palermo con la sentenza n. 801 del 2016.

Per la cassazione della decisione d’appello Dacia e Publio hanno proposto ricorso articolato in tre motivi.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, i ricorrenti con il primo motivo hanno lamentato la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., degli artt. 1176, 1218, 1223, 1480, 1489, 2697 c.c. ai sensi dell’art. 360, comma primo, nn. 3 e 4 c.p.c., sostenendo che, prima della permuta del 1995, erano già stati alienati ai coniugi Alfa-Beta le partt. 1515, subb. 9, 10 e 11, e ai coniugi Gamma-Delta le partt. 1515, sub. 3-24, riducendo notevolmente lo spazio residuo da utilizzare a parcheggio, per cui era irrilevante che la resistente non fosse parte dei contratti, dovendo aversi riguardo al fatto che, al momento della cessione del diritto di uso dei posti auto, non vi era più un’intera area di parcheggio da dividere tra i comproprietari mediante la delibera condominiale, essendo venuta meno la situazione di comunione contemplata negli atti di trasferimento.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 18029 del 2020, ha ritenuto il motivo non fondato e ha rigettato il ricorso.

La motivazione

Sul punto il Collegio ha osservato che la tesi di parte ricorrente è contraddetta dall’accertamento svolto dal giudice distrettuale, non solo riguardo al fatto che la Catone non era parte dei contratti conclusi in precedenza, ma soprattutto riguardo alla circostanza che – contestualmente all’individuazione dei posti assegnati agli acquirenti – era stata rimessa all’assemblea condominiale la regolazione definitiva del diritto di uso dell’area comune tra tutti gli aventi diritto, senza attribuire a terzi la titolarità di un diritto esclusivo su singoli ed individuati spazi, ciò sull’implicito – ed indiscusso – presupposto che la vendita delle singole villette avesse determinato la condominialità delle aree comuni.

Ciò in coerenza con la speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies, L. 1150/1942, introdotto dall’art. 18, L. 765/1967, che si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante un vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione, fermo però che, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c. (Corte di cassazione, n. 5831/2017; Corte di cassazione, n. 730/2008).

Di conseguenza, del tutto logicamente la sentenza della Corte d’appello ha escluso – su tali premesse e con giudizio in fatto – che le vendite avessero pregiudicato il diritto all’uso di due posti auto, rilevando che, stante la condominialità dell’area, l’individuazione dei posti assegnanti era rimessa alle decisioni dell’assemblea, nell’esercizio del potere di disciplinare le modalità d’uso dei beni comuni ai sensi dell’art. 1136 c.c. (Corte di cassazione, n. 9877/2012; Corte di cassazione, n. 6573/2015).

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Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 28 agosto 2020, n. 18029

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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