Condominio e “rilascio” spazi comuni occupati sine titulo: contraddittorio di tutti i condomini se vi è domanda riconvenzionale




In punto di diritto in tema di condominio qualora un condomino, convenuto dall’amministratore per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato sine titulo, agisca in via riconvenzionale per ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la contro domanda sull’estensione dei diritti dei singoli.


Il principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 9 ottobre 2018, n. 24889, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso, nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Catania.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che il Condominio FANTASIA con atto di citazione del 2007 conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Catania, la ALFABETA S.r.I., società costruttrice del complesso condominiale, per sentire dichiarare la proprietà comune di alcuni spazi condominiali destinati alla manovra delle automobili, che la convenuta, rimasta proprietaria di alcune unità immobiliari, aveva recintato e destinato a locazione, con condanna al ripristino dello stato dei luoghi e al pagamento dei canoni di locazione indebitamente percepiti.

La convenuta ALFABETA S.r.l., costituitasi in giudizio, eccepiva, in via preliminare, il difetto di legittimazione attiva dell’amministratore condominiale per aver agito senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Contestava, inoltre, nel merito le deduzioni attoree e svolgeva domanda riconvenzionale per far accertare la proprietà esclusiva di tutti gli spazi in contestazione, mai venduti o riconosciuti come comuni.

Il Tribunale di Catania, con sentenza del 2009, rigettava la domanda proposta dal condominio in quanto privo di legittimazione attiva, accogliendo le domande svolte dal condomino CAIO che in corso di causa aveva fatto intervento in adesione alle domande del Condominio, con l’intervento adesivo. Rigettava, di conseguenza, la domanda riconvenzionale proposta dalla ALFABETA S.r.I.

A seguito di interposto appello dalla soccombente in primo grado, la Corte d’appello di Catania con la sentenza n. 13XX/2013 dichiarava la nullità della sentenza impugnata per difetto di integrazione del contradditorio con tutti i condomini dell’edificio F, ove sono situati gli spazi oggetto di causa, disponendo, ai sensi dell’art. 354 c.p.c., la rimessione della causa al giudice di primo grado.

Avverso la sentenza della Corte d’appello la ALFABETA S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, formulando quattordici motivi.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, la ricorrente Società con il primo, il secondo, il quinto, il sesto e il tredicesimo motivo ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 81 – 100 – 102 c.p.c., nonché degli artt. 948 – 1108 – 1117 – 1130 – 1131 – 1136 c.c.

In particolare, ha dedotto la carenza di legittimazione attiva del condominio e dell’interveniente e, quindi, la mancata instaurazione del contraddittorio, controvertendosi in tema di rivendica di diritti reali rimasti nella signoria del costruttore del complesso condominiale.

Ha eccepito, inoltre, la nullità della vocatio in ius per mancanza del potere ad agire dell’amministratore, senza una delibera dell’assemblea condominiale o un mandato conferito da ciascuno dei condomini.

Parte ricorrente lamenta che la Corte d’appello ha limitato l’integrazione del contradditorio ai soli condomini della palazzina F, in luogo di tutti i partecipanti al condominio, affermando erroneamente l’esistenza di un condominio parziale.

La decisione

La Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 24889/2018, ha ritenuto i motivi non fondati ed ha rigettato il ricorso.

Sui punti controversi la Suprema Corte ha osservato che qualora un condomino, convenuto dall’amministratore per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato sine titulo, agisca in via riconvenzionale per ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la contro domanda sull’estensione dei diritti dei singoli (Corte di Cassazione, 15 marzo 2017, n. 6649).

Nel caso in esame, gli attori (intendendosi il Condominio e anche l’interveniente adesivo condomino CAIO) hanno agito correttamente dal punto di vista processuale, in quanto dalle domande proposte non scaturiva la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini.

Tuttavia, a seguito della domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva in capo alla convenuta, vi erano i presupposti per affermare il litisconsorzio necessario con tutti i condomini, questione ignorata dal giudice di primo grado e invece correttamente rilevata dalla Corte d’appello.

La Corte ha anche fatto rilevare che la decisione d’appello non ha respinto l’eccezione di difetto di legittimazione ma l’ha ritenuta assorbita nel difetto di integrazione del contraddittorio, lasciando impregiudicata la relativa questione.

Vai al testo integrale dell’ordinanza

Ecco il link a: Corte di Cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 9 ottobre 2018, n. 24889

 

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Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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