Condominio: l’assemblea a maggioranza può provvedere all’impiego del residuo attivo della gestione

In tema di condominio negli edifici, non è causa di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi, non pregiudicando tale decisione, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese.

Il principio di diritto è stato pronunciato dalla Corte di cassazione, Sezione 6 Civile, con l’ordinanza del 9 febbraio 2021, n. 3043, mediante la quale ha rigettato il ricorso poiché inammissibile e confermato la decisione della Corte d’appello di Roma.

La vicenda

La pronuncia di legittimità in esame ha avuto origine dal fatto che la Corte d’appello di Roma, con la sentenza n. 863 del 2019, rigettando l’appello formulato dalla Saturno Hotel S.r.l. avverso la sentenza pronunciata in primo grado dal Tribunale di Velletri, sezione distaccata di Anzio Roma, ha respinto l’impugnazione delle deliberazioni assembleari del Condominio Torre Eiffel che avevano approvato i preventivi ed i consuntivi 2009/2010 e 2010/2011, come anche le opposizioni ai correlati decreti ingiuntivi n. 239/11 e 279/11.

La materia del contendere è data dalla ripartizione dei proventi delle locazioni del lastrico di copertura del grattacielo condominiale, concesso in uso a diverse compagnie telefoniche per ubicarvi impianti ripetitori dei segnali audio.

Le deliberazioni dell’assemblea hanno suddiviso le rendite derivanti dai canoni di locazione in compensazione degli importi dovuti a titolo di contributi da ciascun condomino in ragione dei millesimi di proprietà. Essendo le entrate pari al 55,61% delle spese, ogni spesa è stata così abbattuta in misura di tale percentuale.

Essendo la condomina Saturno Hotel S.r.l. proprietaria di circa 308 millesimi, questa si è perciò lamentata di essersi vista attribuire le rendite provenienti dalla locazione delle parti comuni solo in relazione a quanto detratto per far fronte alle spese, con violazione dei criteri legali di riparto.

Da tale arbitraria imputazione delle rendite sarebbe perciò derivato il debito intimato in sede monitoria alla Saturno Hotel S.r.I., altrimenti insussistente.

La Corte d’appello di Roma, condividendo la decisione di primo grado, ha ritenuto non specifiche le critiche dell’appellante, in quanto le delibere impugnate, dalle quali era poi derivato il credito azionato dal Condominio con decreto ingiuntivo, si erano attenute alla deliberazione del 6 luglio 1997 (con cui all’unanimità era stato deciso di “imputare i canoni di locazione delle antenne telefoniche a parziale copertura dei costi di gestione condominiale”), nonché all’art. 23, lettera d) del regolamento contrattuale, secondo cui “l’assemblea ordinaria delibera sulla erogazione dei sopravanzi della gestione e delle eventuali rendite dei beni comuni”.

Per la cassazione della decisione d’appello la Società Saturno ha proposto ricorso articolando due motivi.

I motivi di ricorso

Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli airtt. 1102, 1117 e 1123 c.c., nonché l’omesso esame di fatto decisivo, ribadendo la necessità di ripartire i proventi secondo i criteri di cui all’art. 1123 c.c. ed ipotizzando che le entrate derivanti dalle locazioni dei lastrici alle compagnie telefoniche potessero essere state utilizzate per il pagamento di spese condominiali alle quali la Saturno Hotel S.r.l. non era tenuta.

Con il secondo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1106, 1136 e 1138 c.c., nonché l’omesso esame di fatto decisivo, evidenziando come la ricorrente non intenda contestare il diritto del Condominio ad utilizzare le entrate a copertura parziale delle spese, quanto lamentare l’illegittimità di una delibera che senza l’unanimità dei condomini ripartisce le entrate condominiali in misura non proporzionale ai millesimi.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 3043 del 2021, ha ritenuto i motivi inammissibili e ha rigettato il ricorso.

La motivazione

Il Collegio ha osservato che l’impugnata decisione è conforme alla giurisprudenza della Suprema Corte e i motivi di ricorso non offrono argomenti per mutare orientamento, sicché le censure sono inammissibili ai sensi dell’art. 360 bis, n. 1, c.p.c.

Come è noto, l’art. 1135, comma 1, n. 3), c.c., attribuisce all’assemblea la competenza non solo all’approvazione del rendiconto, ma anche all’impiego del residuo attivo della gestione.

Di tale eventuale saldo attivo, pur riferibile ai singoli condomini, l’assemblea può perciò disporre a maggioranza per finalità condominiali, non potendosi ammettere il sindacato di legittimità dell’autorità giudiziaria sul merito delle delibere assembleari inerenti all’impiego dell’attivo di gestione.

Ove, come nella specie, la rendita provenga dai canoni di locazione di parti comuni, insorge in capo a ciascun condomino un credito corrispondente alla rispettiva quota millesimale.

Non è comunque causa di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli eventuali attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi (arg. da Corte di cassazione, Sez. 2, 07/07/1999, n. 7067; Corte di cassazione, Sez. 2, 28/08/1997, n. 8167; Corte di cassazione, Sez. 2, 25/11/1975, n. 3936).

In conclusione il Collegio ha affermato il seguente principio di diritto:

«In tema di condominio negli edifici, non è causa di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi, non pregiudicando tale decisione, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese».

Vai alla decisione

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione 6 Civile, ordinanza del 9 febbraio 2021, n. 3043

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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