Condominio: infiltrazioni di acqua derivanti da parte comune dell’edificio? Danno subito dal proprietario è in re ipsa

Nella ipotesi di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui ovvero di limitazione abusiva dell’esercizio del diritto di proprietà (id est infiltrazioni di acqua derivanti da parte comune di edificio condominiale) il danno subito dal proprietario per l’indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all’impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l’onere per l’attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l’ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell’immobile, l’avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione.

 

Il principio di diritto è stato richiamato e fatto proprio dalla Corte di cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 9 ottobre 2020, n. 21835, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione della Corte d’appello di Palermo.

 

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che Gaio Licinio e Sabrina Sallustio convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Palermo il Condominio “Stella” di Palermo, esponendo di essere proprietari di due locali cantinati contigui, siti nello stabile condominiale, e che in detti immobili si erano verificate infltrazioni di acqua provenienti da parti condominiali, con conseguenze dannose.

Chiedevano, dunque, la condanna del convenuto al risarcimento dei danni subiti per la mancata locazione di uno dei due locali seminterrati, a far data dal gennaio 2002, e ad eseguire a regola d’arte i lavori necessari a rimuovere definitivamente le cause dei lamentati danni, oltre al ripristino delle parti danneggiate all’interno dei loro immobili.

Il Condominio, eccepita la propria carenza di legittimazione, dovuta al fatto che i danni provenivano da porzioni di esclusiva proprietà dei singoli condomini, eccepiva altresì la prescrizione dell’azione per il loro risarcimento.

Con sentenza del 2009, il Tribunale di Palermo dichiarava che i danni subiti dagli attori all’interno dei loro immobili erano imputabili al Condominio convenuto, e condannava quest’ultimo al ripristino, a regola d’arte, di tutte le parti danneggiate all’interno dei medesimi ed al pagamento della somma di euro 334,53 mensili, a far data dal gennaio 2002, oltre a rivalutazione e interessi legali dalle single scadenze al soddisfo, oltre alla refusione delle spese di lite.

Avendo il Condominio “Stella” interposto appello, la Corte d’appello di Palermo, Con sentenza n. 1948 del 2014, in parziale accoglimento dell’appello, rigettava la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante proposta dagli appellati, condannando il Condominio a rifondere ai medesimi la metà delle spese di primo grado e la metà delle spese di Ctu, compensando la restante metà.

Avverso la sentenza d’appello, Gaio Licinio e Sabrina Sallustio hanno proposto ricorso in cassazione sulla base di tre motivi, illustrati da memoria.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, i ricorrenti con il primo motivo, hanno lamentato l’«omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (art. 360 n. 5 c.p.c)», là dove la Corte d’appello avrebbe del tutto omesso, ai fini della decisione, la valutazione dello stato di fatto dell’immobile de quo ovvero della inidoneità o meno dell’immobile medesimo a qualsiasi utilizzo.

Con il terzo motivo, i ricorrenti hanno dedotto la «violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione agli artt. 2043 e 2056 in relazione agli artt. 1223 e 1226 c.c. e 115 c.p.c.», in quanto la Corte d’appello, negando il risarcimento dei danni per carenza di prova, ha negato la sussistenza del danno in re ipsa derivante dalla perdita della disponibilità del bene in relazione alla natura formalmente fruttifera di esso, da liquidarsi sulla base di elementi presuntivi semplice con riferimento al cd. danno figurativo cioè al valore locativo del bene.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 21835 del 2020, ha ritenuto i motivi fondati e ha accolto il ricorso cassando con rinvio la decisione impugnata.

La motivazione

Il Collegio ha osservato che la Suprema Corte ha affermato che, nella ipotesi di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui [id est infiltrazioni di acqua derivanti da parte comune di edificio condominiale, come nella specie] il danno subito dal proprietario per l’indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all’impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l’onere per l’attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l’ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell’immobile, l’avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione (Corte di cassazione, n. 25898 del 2016; cfr. Corte di cassazione, Sez. Un., n. 15238 del 2008).

Da tale pronuncia si trae il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui (così come nel caso di occupazione illegittima di immobile, ovvero di limitazione abusiva dell’esercizio del diritto di proprietà) il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla mancata libera disponibilità del bene, e dalla impossibilità di conseguire integralmente l’utilità da esso ricavabile (ex plurimis, Corte di cassazione, n. 21239 del 2018; Corte di cassazione, n. 20545 del 2018; Corte di cassazione, n. 12630 del 2019; Corte di cassazione, n. 20708 del 2019).

Vai al testo integrale

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 9 ottobre 2020, n. 21835

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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