Con la vendita dell’immobile locato si cede anche il contratto di locazione

La vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita.

E’ quanto ha stabilito la Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza del 16 aprile 2015, n. 7696.

In particolare la Corte ha statuito che l’art. 1602 codice civile, prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessità del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’art. 1406 ss. codice civile, essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

La deroga si giustifica sia allo scopo di agevolare la circolazione dei beni, sia in considerazione del fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore -cioè la concessione del godimento dell’immobile- è già stata eseguita, sicché il conduttore medesimo non è normalmente pregiudicato nei suoi interessi essenziali dal mutamento della persona del locatore.

Gli enunciati principi, che richiamano precedenti pronunce (Cassazione Civile, Sezione III, 24 luglio 2012, n. 12883 e Cassazione Civile, Sezione III, 9 giugno 2010, n. 13833) sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti. da ciò deriva che in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita.

Pertanto, l’acquirente ben può esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’art. 657 c.p.c. così come avrebbe potuto il cedente e locatore originario intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo.