Asta e mancato trasferimento dell’immobile: il danno per l’aggiudicatario è in re ipsa




In punto di diritto il danno patrimoniale da mancato guadagno per omessa consegna dell’immobile aggiudicatosi all’asta, concretandosi nell’accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall’inadempimento dell’obbligazione, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell’utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) il creditore avrebbe conseguito se l’obbligazione fosse stata tempestivamente adempiuta.

Nel caso di indisponibilità del bene in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa.


Il principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 28 agosto 2018, n. 21239, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio quanto già deciso, nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Ancona.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che La Fantasia S.r.l. proponeva domanda di condanna della Fondazione Universo alla stipulazione del contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., per essersi aggiudicata all’asta svoltasi presso studio notarile, nell’anno 2000, una casa colonica, con annesso terreno, che però, a causa della mancanza di necessaria autorizzazione amministrativa, non poteva essere trasferito.

L’istanza veniva accolta dal Tribunale di Pesaro, previo saldo del prezzo, anche quanto alla condanna al risarcimento del danno che veniva liquidato in € 100.000,00.

La Corte di appello di Ancona, a seguito di appello interposto dalla Fondazione Universo, con la sentenza n. 10XX/2015, in parziale accoglimento del gravame principale, rigettato quello incidentale e in parziale riforma della sentenza di primo grado, respingeva la domanda risarcitoria perché priva di prova, con compensazione del 50% delle spese di lite di entrambi i gradi.

Per la cassazione della citata sentenza ha proposto ricorso la Fantasia S.r.l sulla base di un unico motivo.

Il motivo di ricorso

La ricorrente con l’unico motivo di ricorso ha dedotto la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1223 c.c. per avere la Corte di appello annullato la statuizione del primo giudice quanto al risarcimento del danno pur trattandosi di danno in re ipsa.

La decisione

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 21239/2018, ha ritenuto fondato il motivo ed ha accolto il ricorso.

Sul punto controverso la Suprema Corte ha osservato che “il danno patrimoniale da mancato guadagno (nella specie, per omessa consegna dell’immobile aggiudicatosi all’asta dalla ricorrente), concretandosi nell’accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall’inadempimento dell’obbligazione, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell’utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) il creditore avrebbe conseguito se l’obbligazione fosse stata tempestivamente adempiuta”.

Debbono, perciò, escludersi i mancati guadagni meramente ipotetici, dipendenti da condizioni incerte: giudizio probabilistico, questo, che, in considerazione della particolare pretesa, ben può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l’entità del danno subito (Corte di Cassazione, n. 27149 del 2006).

Nel caso qui in esame, tuttavia, la sentenza, nel respingere la domanda risarcitoria avanzata, non ha neanche tenuto conto del danno, pure lamentato, derivante dalla sola indisponibilità del bene, che secondo i principi in proposito elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, “in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del “dominus” ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso”.

La determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tali ipotesi, operata, dal giudice, facendo riferimento al cosiddetto danno “figurativo”, e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato (Corte di Cassazione, n. 1562 del 2010; Corte di Cassazione, n. 827 dcl 2006; Corte di Cassazione, n. 13630 del 2001).

Con la conseguenza che mentre era necessaria la prova della concreta volontà dello sfruttamento edilizio, non potendo evidentemente questa identificarsi con la sola vocazione ad uso abitativo ed edilizio in genere della casa colonica e dell’annesso terreno siffatta considerazione, naturalmente, non può valere per il danno lamentato da indisponibilità del cespite, che consiste nel ritardo con cui la controprestazione è stata adempiuta e va individuato nel pregiudizio derivante dalle conseguenze del mancato rispetto — nel trasferimento e nella consegna dell’immobile — dei tempi pattuiti, quale voce di lucro cessante, che andava invece riconosciuto.

Vai al testo integrale dell’ordinanza

Ecco il link a: Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, ordinanza del 28 agosto 2018, n. 21239

 

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Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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