Appoggio di canna fumaria al muro perimetrale condominiale: rilevante la mancata alterazione del decoro architettonico

L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico.

 

Il principio di diritto è stato richiamato e fatto proprio dalla Corte di cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 13 novembre 2020, n. 25790, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione della Corte d’appello di Trietse.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che la Corte d’appello di Trieste, con la sentenza n. 315 del 2015, ha respinto il gravame avanzato dalla Kappa Nord Est S.r.l. contro l’ordinanza del 2012 resa dal Tribunale di Pordenone su ricorso ex art. 702 bis c.p.c. della stessa società, la quale aveva domandato di accertare il proprio diritto a realizzare sulla facciata retrostante dell’edificio del Condominio Palazzo “La Quiete” una condotta di aspirazione imposta dall’amministrazione sanitaria e destinata a servizio dell’attività commerciale di ristorazione svolta nell’unità immobiliare di proprietà dell’attrice.

Il giudice di primo grado ritenne che la canna fumaria deturpasse l’architettura del fabbricato. Fu avanzato appello sul presupposto che la canna fumaria non ledesse il decoro architettonico, giacché inserita in una facciata condominiale posteriore, già caratterizzata dalla presenza di altri manufatti.

La Corte di Trieste ha evidenziato come, che si tratti di canna fumaria o di condotta di aspirazione, la relativa tubazione, per quanto affermato dall’espletata CTU, avrebbe leso la linearità dell’edificio ed avrebbe avuto un impatto significativo su di una facciata avente mensole, ringhiere, travetti ed altri elementi di dimensioni “esili”, per ottenere la “leggerezza ricercata dal progettista per l’involucro del fabbricato”.

Inoltre, ha aggiunto la Corte d’appello, “l’installazione causerebbe (a parte le emissioni di odori e la costituzione di un precedente) aspetti pregiudizievoli nei confronti dell’edificio per quanto attiene il superamento della linda, che non risulta fattibile se non con interventi ulteriormente impattivi dal punto di vista del decoro architettonico”.

Per la cassazione della decisione d’appello la società Kappa ha proposto ricorso per la cassazione, sulla base di nove motivi.

Il motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, la società ricorrente con il secondo motivo ha denunciato la violazione o falsa applicazione dell’art. 1102, comma 1, cod. Civile.

Ha sostenuto la ricorrente che, essendo la fattispecie in esame fuori dall’ambito di operatività dell’art. 1122 c.c., come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e dovendo trovare applicazione soltanto l’art. 1102 c.c., quest’ultima norma pone quale limite all’uso della cosa comune l’alterazione della destinazione, e non anche il “semplice mutamento dell’aspetto architettonico”, ovvero il “pregiudizio al decoro architettonico”.

Né potrebbe estendersi all’art. 1102 c.c. il limite del decoro architettonico stabilito per le innovazioni dall’art. 1120 c.c.

Con il terzo motivo la ricorrente ha allegato, sotto altro profilo, la violazione o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. Si premette dalla ricorrente che la nozione di “decoro architettonico”, in quanto clausola generale, consente un sindacato anche in sede di legittimità, e perciò si evidenzia come il pregiudizio al medesimo decoro non possa ravvisarsi in un semplice mutamento dell’aspetto del fabbricato, occorrendo, piuttosto, una lesione dell’insieme della sua armonica fisionomia.

Con il nono motivo ha dedotto il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. o di omesso esame di fatto decisivo, relativamente alla proposta alternativa di realizzazione della tubazione invocata già nell’atto di appello.

La ricorrente ha fatto riferimento alla richiesta di perizia avanzata tra le istanze istruttorie contenute nell’atto di gravame ed alla soluzione migliorativa prospettata dal consulente tecnico di parte, che ipotizzava di portare la condotta al livello del marciapiede.

Le norme invocate

Art. 1102 Codice civile – Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Art. 1120 Codice civile – Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi
che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. (1)
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino
proponente a fornire le necessarie integrazioni. (1)
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
(1) Comma aggiunto dall’art. 5, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata sentenza n. 25790 del 2020, ha ritenuto i motivi secondo e terzo non fondati ma fondato il nono motivo e, in relazione ad esso, ha accolto il ricorso cassando con rinvio la decisione impugnata.

La motivazione

E’ conforme all’interpretazione consolidata della Suprema Corte l’affermazione secondo cui l’utilizzazione con impianti destinati a servizio esclusivo di un’unità immobiliare di proprietà individuale di parti comuni dell’edificio condominiale esige il rispetto delle regole dettate dall’art. 1102 c.c.

La domanda, quale quella in esame, azionata da un condomino per accertare la legittimità dell’uso di una parte comune, quale, nella specie, la facciata dell’edificio, in base al disposto di cui all’art. 1102 c.c., ha natura reale, in quanto si fonda sulla verifica dei limiti del diritto di comproprietà su un bene.

Al fine di conclamare la legittimità dell’uso particolare del bene comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., spetta al giudice di verificare altresì se l’opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma e che perciò deve guidare l’indagine giudiziale sulla verifica delle condizioni di liceità del mutamento di uso.

In particolare, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico.

L’alterazione del decoro architettonico si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

Neppure può attribuirsi alcuna influenza, ai fini della tutela prevista dall’art. 1102 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Corte di cassazione, Sez. II, 16/01/2007, n. 851).

Effettivamente l’art. 1102 c.c. e l’art. 1120 c.c. sono disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operatività diversi.

Le innovazioni, di cui all’art. 1120 c.c., non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l’art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. (Corte di cassazione, Sez. II, 19/10/2012, n. 18052).

Tra le nozioni di modificazione della cosa comune e di innovazione (e, pertanto, tra le sfere di operatività delle norme di cui all’art. 1102 e dell’art. 1120 c.c.) corre una differenza che è di carattere innanzitutto soggettivo, giacché, fermo il tratto comune dell’elemento obiettivo consistente nella trasformazione della “res” o nel mutamento della destinazione, quel che rileva nell’art. 1120 c.c. (mentre è estraneo all’art. 1102 c.c.) è l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei partecipanti, espresso da una deliberazione dell’assemblea.

Le modificazioni dell’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non si confrontano con un interesse generale, poiché perseguono solo l’interesse del singolo, laddove la disciplina delle innovazioni segna un limite alle attribuzioni dell’assemblea (Corte di cassazione, Sez. II, 04/09/2017, n. 20712).

Non di meno, e in ciò sta l’infondatezza del secondo e del terzo motivo di ricorso, anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 c.c., si applica, per identità di “ratio”, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120 dello stesso codice (fra le più recenti: Corte di cassazione, Sez. II, 29/01/2020, n. 2002; Corte di cassazione, Sez. II, 04/09/2017, n. 20712; Corte di cassazione, Sez. II, 31/07/2013, n. 18350; Corte di cassazione, Sez. II, 22/08/2012, n. 14607).

Il Codice civile stabilisce diverse limitazioni alle modifiche all’uso delle parti comuni, secondo che vengono apportate dai singoli o deliberate dai partecipanti riuniti in assemblea.

A norma dell’art. 1102, comma 1, c.c. , applicabile al condominio negli edifici in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le “modificazioni” necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto.

Entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell’edificio ed appoggiarvi tubi, fili, condutture, targhe, tende e altri manufatti analoghi.

Per quanto già ricordato in precedenza, allora, alle “modificazioni” consentite al singolo ex art. 1102, comma 1, c.c., sebbene esse non alterino la destinazione delle cose comuni, si applica altresì il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni.

Ritenendo che il divieto di ledere il decoro architettonico del fabbricato – previsto esplicitamente per le nuove opere, deliberate dall’assemblea – non riguardi anche le modificazioni, apportate a vantaggio proprio dal singolo condomino, questi, operando individualmente, subirebbe, nell’uso delle parti comuni, restrizioni minori di quante ne incontri la maggioranza dei partecipanti riuniti in assemblea (così Corte di cassazione, Sez. II, 29/03/1994, n. 3084; Corte di cassazione, Sez. II, 14/01/1977, n. 179).

Proprio dal collegamento che deve comunque farsi tra l’art. 1102, l’art. 1120 e l’art. 1122 c.c., la Corte di cassazione ha specificato come l’istallazione sulla facciata dell’edificio condominiale di una canna fumaria, di pertinenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, non debba recare danno alla cosa comune, alterandone il decoro architettonico (Corte di cassazione, Sez. II, 31/07/2013, n. 18350).

Il Collegio ha ritenuto utile, altresì, precisare che la nozione di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c., e sottesa, come visto, anche ai limiti di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., ha una portata diversa da quella di “aspetto architettonico”, cui si riferisce l’art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni.

Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale e verificando l’esistenza di un danno economico valutabile (cfr. Corte di cassazione, Sez. VI-2, 12/09/2018, n. 22156; Corte di cassazione, Sez. VI-2, 28/06/2017, n. 16258; Corte di cassazione, Sez. II, 15/11/2016, n. 23256; Corte di cassazione, Sez. II, 24/04/2013, n. 10048; Corte di cassazione, Sez. II, 07/02/2008, n. 2865; Corte di cassazione, Sez. II, 22/01/2004, n. 1025; Corte di cassazione, Sez. II, 27/04/1989, n. 1947).

Viceversa, il decoro architettonico attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica ed armonica, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità (si veda, ad es., Corte di cassazione, Sez. II, 30/08/2004, n. 17398).

Ai fini della tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull’immobile (Corte di cassazione, Sez. II, 19/06/2009, n. 14455; Corte di cassazione, Sez. II, 14/12/2005, n. 27551; Corte di cassazione, Sez. II, 30/08/2004, n. 17398). Neppure è decisiva la diminuzione di valore economico correlata alla modifica.

Non rileva, altresì, che si tratti della facciata principale o di una facciata secondaria dell’edificio, in quanto, nell’ambito del condominio edilizio, le facciate stanno ad indicare l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico.

La facciata rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile.

In riferimento al nono motivo, unico ritenuto fondato dal Collegio, la Corte di appello di Trieste si è limitata ad affermare che le soluzioni alternative proposte nel corso del giudizio di appello non potessero trovare “sfogo” in quella fase, nella quale doveva decidersi “intra (originariamente) alligata”.

Deve tuttavia considerarsi che la domanda azionata da un condomino, volta, come nella specie, all’accertamento del diritto di un condomino ad installare una canna fumaria sulla facciata dell’edificio condominiale, in base al disposto di cui all’art. 1102 c.c., ha natura reale, in quanto si fonda sulla verifica dei limiti del diritto di comproprietà su un bene.

Essa perciò rientra nel novero delle azioni relative ai diritti autodeterminati, individuati sulla base del bene che ne forma l’oggetto, la cui “causa petendi” s’identifica con lo stesso diritto di comproprietà sul bene comune, sicché comunque non vi è diversità di domande, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., ove l’attore, nel corso del giudizio, deduca a fondamento della sua pretesa modalità realizzative della medesima opera diverse da quelle originariamente prospettate, trattandosi di allegazione compresa nel medesimo “petitum”, consistente nella richiesta di accertamento giudiziale delle condizioni di liceità del mutamento di uso.

La Corte d’appello di Trieste avrebbe perciò dovuto verificare se accogliere la domanda di accertamento del diritto della ricorrente di servirsi della cosa comune, nei limiti di cui all’art. 1102 c.c., operando le modificazioni di consistenza e struttura ulteriormente specificate in sede di gravame.

Vai alla decisione

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione II Civile, sentenza del 13 novembre 2020, n. 25790

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

    Arricchisci l'argomento con un tuo commento!

    Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

    error: Il contenuto è protetto!