L’amministratore condominiale non deve allegare all’avviso di convocazione anche i documenti o i bilanci da approvare

Non è configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione.

 

Il principio di diritto è stato pronunciato dalla Corte di cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 5 ottobre 2020, n. 21271, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la decisione della Corte di appello di Bari

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che la Immobiliare Arcadia S.r.l. ha impugnato la delibera adottata nel 2002, con cui il Supercondominio “La Quiete” aveva approvato il consuntivo relativo al periodo compreso tra il primo ottobre 2000 ed il 31 dicembre 2001, lamentando che il suddetto bilancio non era stato comunicato prima dell’assemblea e non contemplava alcun esonero della società dal pagamento delle quote ordinarie, come invece previsto nell’atto di acquisto dell’immobile versato in atti.

Il Tribunale ha respinto l’impugnazione, rilevando che il bilancio era stato allegato alla delibera di approvazione comunicata alla ricorrente, la quale non aveva – però – precedentemente chiesto di visionare la documentazione giustificativa o il documento approvato.

Riguardo alle spese ordinarie, ha osservato che la deroga ai criteri legali di ripartizione doveva essere accettata da tutti i condomini, non potendo essere contenuta nel solo contratto di acquisto dell’immobile da parte della Immobiliare Arcadia S.r.I., e che non sussisteva alcun vulnus alla chiarezza dei dati contabili.

Avendo la Immobiliare interposto appello, la Corte di appello di Bari, con la sentenza n. 1565 del 2015, ha accolto il gravame e riformato la decisione di primo grado.

La Corte d’appello ha ritenuto che il bilancio dovesse essere comunicato preventivamente alla società, essendo altrimenti leso il diritto “ad avere l’informativa generica con riferimento a quanto oggetto di assemblea”, non potendo sopperire il successivo invio dell’atto, unitamente alla delibera di approvazione, dovendosi osservare l’obbligo di informazione in via preventiva e non successiva, osservando infine che i precedenti di legittimità richiamati dal Supercondominio si riferivano alla richiesta di documentazione ulteriore, finalizzata a chiarire e a giustificare le singole poste le poste di bilancio, non certo al bilancio in sé.

Per la cassazione della sentenza il Supercondominio “La Quiete” ha proposto ricorso per tre motivi, illustrati con memoria.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, il ricorrente con il primo motivo ha denunciato la violazione degli artt. 1105, 1139, 1135, 1137 c.c., 66 disp. att. c.c., ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c., per aver la sentenza affermato erroneamente che la mancata comunicazione preventiva del bilancio sottoposto all’approvazione dell’assemblea lederebbe il diritto ad una corretta informazione dei singoli riguardo alle materie da discutere, trascurando che tale diritto è soddisfatto dall’avviso di convocazione contenente l’indicazione delle materie all’ordine del giorno, non occorrendo la trasmissione della documentazione contabile, dato che il destinatario del rendiconto non sono i singoli condomini, ma l’assemblea.

L’eccezione di inammissibilità del ricorso

La Società Immobiliare ha eccepito la inammissibilità del ricorso in quanto proposto in forza della delibera di autorizzazione ad impugnare la sentenza, approvata dall’assemblea del Supercondominio con la sola partecipazione dei “caposcala”.

Il Collegio ha respinto l’eccezione rilevando anzitutto che l’oggetto della lite non eccedeva la gestione ordinaria o riguardi compiti non rientranti nelle attribuzioni riservate agli organi del supercondominio (art. 67, comma terzo, disp. att. c.c.).

Il Collegio ha ritenuto operanti in materia gli artt. 1130 e 1131 c.c., trattandosi di disposizioni compatibili con la natura del supercondominio, pur se da armonizzare con i limiti che interessano le funzioni dell’assemblea e quelle che competono allo stesso amministratore.

Ha dunque ribadito che, in linea generale, ai sensi dell’art. 1131 c.c., l’amministratore, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ed essendo però tenuto a dare notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131, commi 2 e 3, c.c., può costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione assembleare, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’organo collegiale, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione o di impugnazione (Corte di cassazione, S.U. 18331/2010).

Tale principio riguarda – tuttavia – solo le liti che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131, commi secondo e terzo, non anche le controversie relative alle materie indicate dall’art. 1130 c.c. (Corte di cassazione, n. 1451/2014; Corte di cassazione, n. 10865/2016).

In particolare, nel compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, affidato all’amministratore dall’art. 1130, n.1, del c.c. – per il cui espletamento nel successivo art. 1131 gli è riconosciuta la rappresentanza in giudizio del condominio – è implicitamente ricompreso sia quello di difendere la validità delle delibere in relazione alla regolarità delle assemblee in cui le stesse furono adottare, sia quello di sostenere l’avvenuta dimostrazione documentale della regolarità dei conti sottoposti all’esame dei condomini dalla quale sia derivata l’approvazione dei bilanci (cfr., in termini, Corte di cassazione, n. 993/1967, nonché Corte di cassazione, n. 1451/2014; Corte di cassazione, n. 16260/2016; Corte di cassazione, n. 19651/2017).

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 21271 del 2020, ha ritenuto il motivo fondato e ha accolto il ricorso, cassando con rinvio la decisione impugnata.

La motivazione

A dire del Collegio l’assunto della Corte d’appello circa l’esistenza di un obbligo di informazione preventiva non può essere condiviso.

La Suprema Corte ha costantemente affermato che «l’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione» (Corte di cassazione, n. 21966/2017; Corte di cassazione, n. 15587/2018).

Non è quindi configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Corte di cassazione, n. 19210/2011; Corte di cassazione, n. 19799/2014).

In tema, Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 15 ottobre 2018, n. 25693 in commento in: «Condominio: l’amministratore non ha l’obbligo di allegare documenti contabili alla convocazione di assemblea» nel fissare il principio secondo il quale “in materia di condominio, non è configurabile propriamente un obbligo, per l’amministratore condominiale qualora convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell’assemblea”, ha precisato che ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l’illegittimità della successiva delibera di approvazione per l’omessa allegazione dei documenti contabili all’avviso di convocazione dell’assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte.

Vai al testo integrale

Ecco il link a: Corte di cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 5 ottobre 2020, n. 21271

 

Avv. Amilcare Mancusi

Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie. Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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